Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Bausachverständiger Herne – Zechenhaus und Altbau sicher beurteilt
Ob Siedlungshaus in Börnig oder Gründerzeitbau in Wanne: Wir sagen Ihnen vor dem Kauf, in welchem Zustand das Haus wirklich ist.
Architekt AKNW · Bausachverständiger DESAG · Büro im nahen Bochum
Gutachten und Beratung rund um Bausubstanz und Immobilienwert
Bauschäden-Gutachten
Wir erfassen Risse, Setzungen, Durchfeuchtung und Konstruktionsmängel, ordnen die Ursache ein und beschreiben mögliche Sanierungswege nachvollziehbar.
Feuchte- und Schimmelursachen
Statt nur Symptome zu behandeln, suchen wir die Quelle der Feuchte und bewerten, ob Bauteile, Lüftung oder Abdichtung die eigentliche Ursache sind.
Kaufberatung und Hauskauf-Begleitung
Vor der Unterschrift beim Notar prüfen wir das Objekt vor Ort und zeigen Ihnen, welche Mängel und Folgekosten Sie beim Kauf einkalkulieren sollten.
Immobilienbewertung und Verkehrswert
Für Kauf, Verkauf, Erbe oder Auseinandersetzung ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie nachvollziehbar und mit Blick auf den tatsächlichen Gebäudezustand.
Bauabnahme und Mängelfeststellung
Bei der Abnahme von Neubau, Umbau oder Sanierung dokumentieren wir sichtbare Mängel sauber und unterstützen Sie dabei, diese gegenüber der Baufirma zu benennen.
Sanierungsempfehlung und Priorisierung
Aus den Befunden leiten wir ab, welche Maßnahmen dringend sind, welche warten können und welche Fachplaner oder Gewerke sinnvoll hinzugezogen werden.
So arbeiten wir als Bausachverständiger
Alex Jaber ist Architekt (AKNW), Master of Science in Architektur und Projektentwicklung sowie staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden und Immobilienbewertung. Das heißt: Wir beurteilen ein Gebäude nicht nur nach dem Schadensbild, sondern auch nach Konstruktion, Baujahr, Genehmigungslage und Sanierungsfähigkeit. Ein Gutachten entsteht unabhängig von Bauleistungen, die jemand verkaufen möchte. Sie erhalten eine verständliche Dokumentation mit Fotos, Befunden und klarer Einordnung, mit der Sie Entscheidungen treffen können.
• Ortstermin mit Sichtprüfung und Fotodokumentation
• Einordnung von Schäden nach Ursache und Dringlichkeit
• Prüfung von Konstruktion, Baujahr und Bauunterlagen
• Bewertung der Sanierungsfähigkeit und des Wertes
• Verständlicher schriftlicher Bericht mit Empfehlungen
• Abstimmung mit Statiker, Energieberater oder Brandschutzplaner bei Bedarf
Vom Erstgespräch zum Gutachten
Erstgespräch und Auftragsklärung
Sie schildern uns das Objekt und Ihre Frage. Wir klären, welche Art von Gutachten sinnvoll ist, und stimmen Umfang, Ablauf und Termin ab.
Ortstermin und Bestandsaufnahme
Vor Ort sichten wir das Gebäude, dokumentieren Schäden mit Fotos und Messwerten und sprechen mit Ihnen über Auffälligkeiten und Vorgeschichte.
Auswertung und Ursachenanalyse
Wir werten Befunde und vorhandene Unterlagen aus, ordnen die Ursachen fachlich ein und prüfen, welche Maßnahmen oder Fachplaner nötig sind.
Gutachten und Besprechung
Sie erhalten das schriftliche Gutachten und besprechen es mit uns. Auf Wunsch begleiten wir Sie bei den nächsten Schritten.
Siedlungshäuser mit Geschichte: Typische Befunde in Herne
Herne ist geprägt von Zechensiedlungen wie der Teutoburgia in Börnig und dichter Altbaubebauung in Mitte und Wanne. Solche Häuser sind oft gut gebaut, wurden aber über Generationen angepasst. Typisch sind nachträglich eingezogene Bäder ohne saubere Abdichtung, Schornsteine ohne Nutzung, veraltete Elektrik und Dächer, die nie richtig gedämmt wurden. In Siedlungen mit Gestaltungshandbuch müssen Änderungen am Erscheinungsbild zudem mit der Stadt abgestimmt werden, was die Sanierungsplanung und damit den Wert beeinflusst. Wir bewerten deshalb Substanz und Spielraum zusammen, damit Sie nicht nur wissen, was kaputt ist, sondern auch, was Sie ändern dürfen.
Gutachter für Herner Häuser: Behörde, Bestand und Wege
Zuständige Behörde
Zuständig für Bauakten und Genehmigungen ist die Stadt Herne, Fachbereich Bauordnung. Dort können Sie Unterlagen zu Ihrem Haus anfragen, etwa Baugenehmigungen oder Anbauten. Wir nutzen diese Angaben, um Befund und genehmigten Zustand abzugleichen. Weicht der Bestand vom genehmigten Stand ab, sollten Sie das vor dem Kauf wissen.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
In Herne begegnen uns Zechensiedlungen wie die Teutoburgia, die um 1909 bis 1923 als Gartenstadtsiedlung entstand, außerdem Gründerzeithäuser in Mitte und Wanne sowie Reihenhäuser und Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit. Die Jahresangaben stammen aus allgemeinem Wissen und sind nicht neu geprüft. Typisch sind außerdem Anbauten und Dachausbauten, die im Laufe der Jahre ohne große Planung entstanden sind. Weil Herne im früheren Steinkohlenrevier liegt, kann bei Setzungen eine Anfrage zu bergbaulichen Verhältnissen bei der Bezirksregierung Arnsberg helfen.
Stadtteile und Anfahrt
Unser Büro an der Herner Straße in Bochum ist nah: Nach grober Schätzung dauert die Fahrt nach Herne etwa zehn Minuten. Den Termin vor Ort legen wir gemeinsam fest, ob in Eickel, Baukau oder Horsthausen. Wenn das Haus noch bewohnt ist, stimmen wir den Ablauf mit den Eigentümern ab, damit die Begehung ruhig und vollständig gelingt.
Sie haben ein Projekt oder weitere Fragen?
Schnelle Rückmeldung · Persönliche Beratung · Unverbindlich
Häufige Fragen zum Bausachverständigen in Herne
Prüfen Sie in Herne auch Häuser in denkmalnahen Siedlungen?
Ja. Auch Siedlungen wie die Teutoburgia in Börnig, für die die Stadt Herne ein Gestaltungshandbuch hat, begutachten wir. Wir beurteilen den baulichen Zustand und weisen darauf hin, wo Sanierungen mit der Stadt abgestimmt werden müssen. Eine rechtliche Bewertung der Vorgaben leisten wir nicht, die verbindliche Auskunft gibt die Stadt Herne.
Woran erkenne ich einen qualifizierten Bausachverständigen?
Achten Sie auf einen nachvollziehbaren Qualifikationsnachweis, etwa eine Zertifizierung nach DESAG, und auf eine bauliche Grundausbildung als Architekt oder Bauingenieur. Die Bezeichnung Sachverständiger ist nicht einheitlich geschützt, deshalb lohnt der Blick auf Nachweise und Referenzen. Wichtig ist auch die Unabhängigkeit: Ein Gutachter sollte Ihnen nicht gleichzeitig die Sanierung verkaufen wollen. Alex Jaber ist Architekt AKNW und staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden und Immobilienbewertung.
Wie läuft eine Begutachtung vor Ort ab und was erhalte ich?
Nach einem kurzen Vorgespräch begehen wir das Objekt, dokumentieren den Zustand mit Fotos und Messungen und sprechen mit Ihnen über Vorgeschichte und Auffälligkeiten. Danach erhalten Sie ein schriftliches Gutachten mit Befunden, Ursacheneinordnung und Empfehlungen. Wir erklären Ihnen das Ergebnis in einem Gespräch, damit Sie die nächsten Schritte sicher entscheiden können.
Wie lange dauert ein Gutachten und wie schnell bekomme ich einen Termin?
Das hängt vom Umfang ab: Eine Kaufberatung vor Ort ist schneller erledigt als ein ausführliches Schadensgutachten oder eine Verkehrswertermittlung mit Unterlagenprüfung. Auch die aktuelle Auslastung spielt eine Rolle. Wenn ein Schaden akut ist oder ein Notartermin ansteht, nennen Sie uns das gleich im Erstgespräch, dann stimmen wir Termin und Ablauf darauf ab.
Darf ich in Herne ein Haus kaufen, ohne es vorher begutachten zu lassen?
Rechtlich ja, ratsam ist es nicht. Beim Kauf übernehmen Sie in der Regel den Zustand, wie er ist, und die Haftung des Verkäufers wird häufig ausgeschlossen. Gerade bei Altbauten in Herne können Feuchte oder Dachschäden hohe Folgekosten auslösen. Wir begleiten Sie vor dem Notartermin und zeigen, welche Punkte Sie im Preis berücksichtigen sollten.
Wovon hängt es ab, wie aufwendig eine Hauskauf-Begleitung in Herne ist?
Entscheidend sind Größe und Alter des Hauses, Zugänglichkeit von Keller und Dach und die Frage, ob ein Kurzbefund genügt oder ein ausführliches Gutachten gewünscht ist. Da Herne nah an unserem Büro liegt, ist die Anfahrt kein großer Faktor. Bei Zeitdruck wegen eines Notartermins sagen Sie uns das bitte früh, dann prüfen wir, was machbar ist.
Was sollte ich zum Besichtigungstermin eines Herner Altbaus mitbringen?
Bringen Sie das Exposé, Grundrisse, Energieausweis und, falls vorhanden, Rechnungen früherer Arbeiten mit. Die Bauaufsicht der Stadt Herne kann auf Anfrage Genehmigungsunterlagen herausgeben, die zeigen, was am Haus genehmigt wurde. Fragen Sie den Verkäufer außerdem nach bekannten Schäden. Den Rest erfassen wir vor Ort und halten ihn schriftlich fest.
Welcher Gutachter unterstützt in Herne beim Hauskauf?
Suchen Sie jemanden mit baulicher Ausbildung, anerkannter Qualifikation und Unabhängigkeit vom Verkäufer. Wichtig ist außerdem, dass der Ortstermin zeitnah möglich ist. Das AJ Architekturbüro aus Bochum begleitet Hauskäufe in Herne, Alex Jaber ist Architekt AKNW und staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden und Immobilienbewertung.
Ihr Projekt in Herne
Wer in Herne ein Haus kaufen will, findet oft Angebote, die auf den Fotos gepflegt aussehen und im Detail Fragen aufwerfen: Ein frisch gestrichener Keller, ein Anbau ohne erkennbare Genehmigung, ein Dach, das seit dem Bau nicht angefasst wurde. In Wanne und Eickel stehen viele Gründerzeitbauten dicht an dicht, in Börnig und Sodingen prägen Siedlungshäuser das Bild.
Bei einer Hauskauf-Begleitung gehen wir mit Ihnen durch das Objekt, prüfen Keller, Dach, Fassade und Leitungen und vergleichen den Zustand mit dem geforderten Preis. Sie erfahren, welche Mängel Verhandlungsspielraum geben und welche Sie besser meiden. Auf Wunsch schauen wir auch in die Bauunterlagen, um Umbauten ohne Genehmigung zu erkennen. Gerade bei einem Haus, das über Jahrzehnte in einer Familie war, tauchen solche Eigenbauten häufig erst bei genauer Prüfung auf. Das Ergebnis halten wir schriftlich fest, damit Sie es in die Preisverhandlung mitnehmen können.
Betreutes Einsatzgebiet: Herne mit Herne-Mitte, Wanne, Eickel, Sodingen, Börnig, Holsterhausen, Baukau und Horsthausen, dazu Bochum, Gelsenkirchen, Recklinghausen, Castrop-Rauxel und weitere Orte im Ruhrgebiet.
Weitere Leistungen in Herne
Vorheriger Standort
Nächster Standort