Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Altbausanierung Herne – Siedlungshaus und Mietshaus klug umbauen
Ob Gartenstadt-Siedlung in Börnig oder Mehrfamilienhaus in Wanne: Wir klären zuerst, was die Gestaltungsregeln und die Statik zulassen.
Architekt AKNW · 10 Minuten aus Bochum · 23 Google-Bewertungen
Altbausanierung und Umbau im Bestand: Was wir für Sie planen
Bestandsaufnahme und Aufmaß
Wir erfassen Grundrisse, Konstruktion und sichtbare Schäden Ihres Altbaus und schaffen damit die belastbare Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Grundrissänderung
Wir öffnen Räume, versetzen Wände und ordnen Küche, Bad und Wohnbereiche neu, damit der Altbau zu Ihrem heutigen Alltag passt.
Tragende Wände und Statik
Bei Wanddurchbrüchen und Deckenöffnungen stimmen wir die Lastabtragung mit dem Statiker ab, damit Standsicherheit und Genehmigungsfähigkeit gegeben sind.
Energetische Sanierung nach GEG
Wir planen Dämmung, Fenster und Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz und stimmen sie mit dem Energieberater auf mögliche Förderungen ab.
Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
Bei geschützten Gebäuden oder Gestaltungssatzungen klären wir früh, was erlaubt ist, und stimmen die Maßnahmen mit den zuständigen Behörden ab.
Genehmigung und Ausführungsplanung
Wir erstellen Bauantrag und Ausführungspläne als bauvorlageberechtigter Architekt und koordinieren Handwerker und Fachplaner bis zur Fertigstellung.
Sanieren, ohne den Charakter des Altbaus zu verlieren
Ein Altbau ist selten ein Standardfall. Mauerwerk, Decken und Leitungen stammen aus unterschiedlichen Bauphasen, und vieles ist unter Putz und Dielen nicht zu sehen. Deshalb beginnt jede Sanierung bei uns mit einer sorgfältigen Bestandsaufnahme. Darauf bauen Grundrissidee, Statik, Energiekonzept und Genehmigung auf. Wir planen so, dass Sie in sinnvollen Abschnitten sanieren können, ohne später Fertiges wieder aufzureißen, und dass die Eigenheiten des Hauses erhalten bleiben, die es lebenswert machen.
• Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Schadensbild
• Grundrissänderung und Wanddurchbrüche
• Abstimmung mit Statiker und Fachplanern
• Energetisches Konzept nach GEG und Fördermittelcheck
• Klärung von Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
• Bauantrag, Ausführungsplanung und Koordination der Gewerke
So läuft Ihre Altbausanierung ab
Erstgespräch und Ortstermin
Wir besprechen Ihr Vorhaben und sehen uns das Gebäude vor Ort an. Dabei klären wir Ziele, Zustand und Rahmenbedingungen.
Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept
Wir nehmen den Bestand auf, bewerten Substanz und Schäden und entwickeln ein Konzept mit Prioritäten und möglichen Bauabschnitten.
Planung und Genehmigung
Wir erarbeiten Entwurf und Bauunterlagen, stimmen Statik und Energie ab und stellen den Bauantrag bei der zuständigen Behörde, sofern er nötig ist.
Ausführung und Begleitung
Wir erstellen die Ausführungspläne, begleiten die Handwerker und koordinieren Fachplaner, damit die Sanierung im Zeit- und Kostenrahmen bleibt.
Siedlungsregeln und Mietshaus-Substanz in Herne
In Herne begegnen uns zwei Aufgaben besonders oft. Die erste ist das Haus in einer Gartenstadt-Zechensiedlung wie der Teutoburgia in Börnig, wo ein Gestaltungshandbuch der Stadt vorgibt, wie Fassade, Fenster und Anbauten aussehen dürfen. Die zweite ist das Mietshaus in Herne-Mitte oder Wanne, bei dem Eigentümer mehrere Wohnungen zugleich modernisieren wollen. Bei Siedlungshäusern planen wir innerhalb der Regeln, bei Mietshäusern achten wir auf Bauabschnitte, damit Mieter möglichst wenig beeinträchtigt werden und Mieteinnahmen planbar bleiben. So bleibt Herne-typischer Wohnraum bezahlbar und gepflegt, ohne dass Vorgaben oder Mietertermine übersehen werden.
Altbausanierung in Herne: Hinweise zu Behörde, Siedlungen und Wegen
Zuständige Behörde
Zuständig ist die Stadt Herne, Fachbereich Bauordnung. Dort klären wir, ob Ihr Umbau genehmigungspflichtig ist und welche Unterlagen nötig sind. Bei Siedlungshäusern ist zusätzlich das Gestaltungshandbuch der Stadt relevant, bei Denkmälern die Denkmalbehörde. Wir bringen die Einordnung mit, was bei Ihrem Haus genehmigungsfrei möglich ist und wo die Stadt beteiligt werden muss.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Herne ist geprägt von Zechensiedlungen wie der Teutoburgia in Börnig, von dichter Gründerzeit- und Altbaubebauung in Herne-Mitte und Wanne und von Reihenhäusern und Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit. Wie im gesamten Revier kann eine Auskunft zu bergbaulichen Verhältnissen bei der Bezirksregierung Arnsberg sinnvoll sein, bevor tief in die Substanz eingegriffen wird. Besonders in Wanne und Eickel sind die Mehrfamilienhäuser oft dicht gebaut, was Baustellenlogistik und Nachbarschaft beeinflusst.
Stadtteile und Anfahrt
Von unserem Büro an der Herner Straße in Bochum sind es in der Regel etwa zehn Minuten nach Herne. Ortstermine in Wanne, Eickel, Sodingen oder Börnig lassen sich deshalb kurzfristig einrichten. Vor Ort schauen wir uns Fassade, Dachstuhl und Keller an und sagen Ihnen, welche Fragen noch offen sind. Das spart Ihnen Anfahrt, und wir können bei Rückfragen schnell erneut vorbeikommen.
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Häufige Fragen zur Altbausanierung in Herne
Darf ich mein Haus in der Teutoburgia-Siedlung in Börnig einfach umbauen?
Nicht ohne Weiteres. Für die Siedlung gibt es ein Gestaltungshandbuch beziehungsweise eine Gestaltungssatzung der Stadt Herne, an der sich Veränderungen an Fassade, Fenstern, Dach und Anbauten messen lassen müssen. Welche Vorgaben im Einzelfall gelten, erfahren Sie bei der Stadt. Wir holen diese Informationen vor der Planung ein, damit Sie keinen Entwurf bezahlen, der nicht umsetzbar ist.
Lohnt sich eine Altbausanierung gegenüber Abriss und Neubau?
Oft ja, wenn Tragwerk und Fundamente gesund sind. Die vorhandene Substanz spart Rohbaukosten, und viele Altbauten bieten Raumhöhen und Proportionen, die ein Neubau nicht erreicht. Entscheidend sind der Zustand der Bausubstanz, mögliche Schadstoffe und das Baurecht am Grundstück. Wir prüfen das vor einer Entscheidung und stellen beide Wege gegenüber.
Welche Pflichten gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz für Altbauten?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei Änderungen an Bauteilen bestimmte Mindeststandards, etwa bei Dach, Außenwand oder Fenstern. Beim Eigentümerwechsel eines Ein- oder Zweifamilienhauses können zudem Nachrüstpflichten greifen, zum Beispiel die Dämmung zugänglicher Geschossdecken. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt von Baujahr, Umfang der Maßnahme und Heizung ab. Wir klären das mit dem Energieberater, bevor wir planen.
Wie finde ich vor dem Kauf heraus, ob sich ein Altbau sanieren lässt?
Lassen Sie das Haus vor dem Kaufvertrag von einem Fachmann ansehen. Wir prüfen Konstruktion, Feuchte, Dach, Haustechnik und baurechtlichen Status, zum Beispiel ob Umbauten genehmigt wurden. Daraus ergibt sich eine realistische Einschätzung des Sanierungsumfangs. Als staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) begleitet Alex Jaber auch Besichtigungen vor dem Kauf.
Kann ich in Herne ein Mietshaus ohne Architekten modernisieren lassen?
Einfache Instandhaltung wie ein neuer Anstrich oder Austausch einzelner Bauteile geht häufig ohne Architekten. Sobald Sie Grundrisse ändern, tragende Teile berühren oder die Nutzung ändern, brauchen Sie Planung und womöglich eine Baugenehmigung. Für die Bauvorlage in NRW ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser nötig. Wir prüfen Ihr Vorhaben und sagen offen, was ohne Genehmigung geht.
Wie lange dauert eine Sanierung eines Hauses in Herne, und was treibt die Kosten?
Bei einem Wohnhaus rechnen Eigentümer meist mit mehreren Monaten für Planung und Ausführung, bei Genehmigungsbedarf kommt Bearbeitungszeit der Behörde hinzu. Die Kosten steigen mit Schadensbild, Ausbaustandard und dem Aufwand für Gestaltungsvorgaben. Bei Mehrfamilienhäusern spielt die Bauabschnittsplanung eine große Rolle. Das Architektenhonorar orientiert sich an der HOAI.
Welche Unterlagen verlangt der Fachbereich Bauordnung in Herne?
Für genehmigungspflichtige Maßnahmen reichen Sie bei der Stadt Herne Bauantrag, Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und bautechnische Nachweise ein. Bei Siedlungshäusern gehört eine Darstellung dazu, wie Sie die Gestaltungsvorgaben einhalten. Wir stellen diese Unterlagen zusammen und prüfen sie vorab auf Vollständigkeit.
Welcher Architekt unterstützt bei einer Altbausanierung in Herne?
Wählen Sie einen Architekten, der bauvorlageberechtigt ist, Bestandsbauten kennt und schnell erreichbar ist. Das AJ Architekturbüro aus Bochum liegt nur wenige Minuten von Herne entfernt und plant Altbausanierungen in der Stadt. Mit Alex Jaber arbeitet dort ein Architekt AKNW, der zugleich als staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) Bauschäden beurteilt.
Ihr Projekt in Herne
Typisch für Herne: Ein Reihenhaus aus den frühen Zechenjahren oder ein Mehrfamilienhaus der Gründerzeit, das seit Jahrzehnten nur notdürftig instand gehalten wurde. Die Eigentümer stehen vor Feuchteflecken im Keller, zugigen Fenstern und Wohnungen, die für heutige Mieter zu klein oder zu dunkel gegliedert sind. Manchmal fehlen Pläne, oder frühere Umbauten wurden nie dokumentiert, was die Planung erschwert.
Wir sichten zuerst die Bausubstanz und erstellen ein Sanierungskonzept mit klarer Reihenfolge. Bei Siedlungshäusern holen wir die Gestaltungsvorgaben der Stadt ein, bei Mietshäusern planen wir Wohnung für Wohnung, damit der Betrieb weiterläuft. Der Energieberater rechnet die GEG-Anforderungen und mögliche Förderwege, der Statiker prüft Öffnungen in Wänden und Decken. Anschließend entscheidet sich, ob ein Bauantrag nötig ist. Auf Wunsch übernehmen wir auch die Abstimmung mit der Stadt, damit Sie sich nicht um Formulare kümmern müssen.
Betreutes Einsatzgebiet: Herne mit Herne-Mitte, Wanne, Eickel, Sodingen, Börnig, Holsterhausen, Baukau und Horsthausen, dazu Bochum, Gelsenkirchen, Recklinghausen, Castrop-Rauxel und weitere Orte im Ruhrgebiet.
Weitere Leistungen in Herne
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