Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Nachträgliche Baugenehmigung – Bestand prüfen, sauber legalisieren
Ein Anbau, ein ausgebautes Dach oder eine geänderte Nutzung ohne Genehmigung lässt sich oft ordnen. Wir klären zuerst den Bestand und sagen Ihnen offen, was realistisch ist.
Architekt AKNW · Büro in Bochum · 23 Google-Bewertungen
Was wir bei ungenehmigten Bauteilen für Sie übernehmen
Bestandsaufnahme vor Ort
Wir messen das Gebäude maßstäblich auf und gleichen den tatsächlichen Zustand mit Baugenehmigung, Bauakte und Plänen ab.
Prüfung der Genehmigungsfähigkeit
Wir prüfen anhand von Bebauungsplan, Abstandsflächen, Stellplätzen und Brandschutz, ob und unter welchen Bedingungen eine nachträgliche Genehmigung realistisch ist.
Nachträglicher Bauantrag
Als bauvorlageberechtigter Architekt erstellen wir Bauvorlagen, Berechnungen und Baubeschreibung und reichen den nachträglichen Bauantrag bei der Bauaufsicht ein.
Abstimmung mit der Bauaufsicht
Bei Anhörung oder Ordnungsverfügung bereiten wir die Stellungnahme fachlich vor und sprechen das Vorgehen frühzeitig mit der zuständigen Behörde ab.
Fachplaner und Nachweise
Wo Standsicherheit, Brandschutz oder Wärmeschutz nachzuweisen sind, binden wir Statiker, Brandschutzplaner und Energieberater aus unserem Netzwerk ein.
Hauskauf mit Altlasten im Bestand
Vor dem Kauf prüfen wir, ob Anbauten, Dachausbau oder Nutzung eines Hauses vollständig genehmigt sind, und zeigen den Aufwand einer Legalisierung auf.
Erst den Bestand klären, dann nachträglich genehmigen
Ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau oder eine geänderte Nutzung ohne Baugenehmigung ist kein Einzelfall. Oft entsteht so etwas unbemerkt, etwa durch Vorbesitzer. Entscheidend ist ein geordnetes Vorgehen: Zuerst wird der Bestand sauber erfasst, dann geprüft, ob das Vorhaben nach geltendem Baurecht genehmigungsfähig ist. Erst danach folgt der nachträgliche Bauantrag, abgestimmt mit der Bauaufsicht. Das ersetzt keine Rechtsberatung, schafft aber die fachliche Grundlage für gute Entscheidungen.
• Dachausbau oder Gauben ohne Baugenehmigung
• Anbau, Wintergarten oder Garage ohne Genehmigung
• Nutzungsänderung ohne Genehmigung, etwa Gewerbe zu Wohnen
• Abweichungen von der erteilten Baugenehmigung
• Anhörungsschreiben oder Ordnungsverfügung der Bauaufsicht
• Hauskauf mit ungenehmigten Bauteilen
So läuft die nachträgliche Genehmigung ab
Erstgespräch und Aktenlage
Wir klären Ihre Situation, sichten vorhandene Unterlagen und prüfen, ob ein Schreiben der Bauaufsicht vorliegt und welche Fristen gelten.
Bestandsaufnahme und Prüfung
Wir nehmen das Gebäude auf und bewerten die Genehmigungsfähigkeit nach Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Sie erfahren offen, welche Chancen und Hürden bestehen.
Nachträglicher Bauantrag
Wir erstellen die Bauvorlagen, koordinieren nötige Nachweise mit Fachplanern und reichen den Antrag vollständig ein.
Abstimmung und Abschluss
Wir beantworten Rückfragen der Bauaufsicht, stimmen Auflagen ab und begleiten Sie bis zum Bescheid und gegebenenfalls zur Anpassung am Bau.
Warum nicht jede Abweichung gleich zu behandeln ist
Zwischen einer kleinen Abweichung vom genehmigten Plan und einem komplett ungenehmigten Anbau liegen baurechtlich Welten. Bei manchen Vorhaben genügt eine Änderungsgenehmigung, bei anderen ist ein vollständiger Bauantrag nötig. Wieder andere Maßnahmen waren zum Bauzeitpunkt sogar genehmigungsfrei, sind es heute aber nicht mehr, oder umgekehrt. Deshalb beginnen wir mit der Akte: Was wurde genehmigt, was steht tatsächlich da, und welches Recht gilt heute? Aus dieser Gegenüberstellung ergibt sich, welcher Weg sinnvoll ist, und ob eine nachträgliche Genehmigung überhaupt in Betracht kommt oder erst eine Anpassung am Bau nötig wäre.
Nachträgliche Baugenehmigung im Ruhrgebiet: Was Sie wissen sollten
Zuständige Behörde
Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde der jeweiligen Stadt. Im Ruhrgebiet gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018), die Abläufe und Ansprechpartner unterscheiden sich aber von Stadt zu Stadt. Wir kennen die Arbeitsweise vieler Ämter aus der täglichen Praxis. Auch die Mitarbeitenden der Ämter arbeiten mit Fristen und Vorgaben; ein gut vorbereiteter Antrag erleichtert allen Beteiligten das Verfahren.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Das Revier ist von Gründerzeitvierteln, Zechensiedlungen, Nachkriegsbauten und Einfamilienhausgebieten geprägt. Jede dieser Bauformen bringt typische Ausgangslagen mit, etwa ausgebaute Dachgeschosse im Altbau oder Anbauten an Reihenhäusern. Hinzu kommt, dass das Ruhrgebiet ehemaliges Steinkohlenrevier ist; je nach Vorhaben kann eine Auskunft zu bergbaulichen Verhältnissen sinnvoll sein. Im Ennepe-Ruhr-Kreis wie in den kreisfreien Städten gilt dasselbe Landesrecht, die Praxis der Bauaufsichten kann sich aber im Detail unterscheiden.
Stadtteile und Anfahrt
Unser Büro liegt in Bochum, Herner Straße 299. Von hier erreichen wir die meisten Städte im Revier in rund 10 bis 35 Minuten. Das Aufmaß machen wir bei einem Termin vor Ort, die weitere Abstimmung läuft per Telefon, E-Mail oder WhatsApp unter +49 160 160 4444. Ob Sie in einer Großstadt oder in einem kleineren Ort wohnen, spielt für unser Vorgehen keine Rolle: Wir kommen zu Ihnen und beginnen mit dem Aufmaß am Gebäude.
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Häufige Fragen zur nachträglichen Baugenehmigung
Wie finde ich heraus, was an meinem Haus genehmigt ist?
Den ersten Anhaltspunkt liefern Ihre eigenen Unterlagen aus dem Hauskauf oder Erbe, etwa Baugenehmigung und genehmigte Pläne. Zusätzlich kann bei der zuständigen Bauaufsicht Einsicht in die Bauakte beantragt werden. Diesen Abgleich mit dem tatsächlichen Zustand übernehmen wir im Rahmen der Bestandsaufnahme. Erst danach lässt sich seriös sagen, welche Teile abweichen.
Was passiert, wenn die Bauaufsicht von einem ungenehmigten Bauteil erfährt?
Die Bauaufsicht prüft in der Regel zunächst den Sachverhalt und gibt Ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme. Danach entscheidet sie im Einzelfall, wie sie vorgeht, etwa mit der Aufforderung, einen Bauantrag nachzureichen. Weil Fristen laufen können, sollten Sie Schreiben der Behörde nicht liegen lassen, sondern früh die Unterlagen ordnen. Für rechtliche Fragen zu Ihrem Einzelfall ist ein Fachanwalt für Baurecht der richtige Ansprechpartner.
Ist ein ungenehmigter Bau automatisch nicht genehmigungsfähig?
Nein, das ist nicht automatisch so. Entscheidend ist, ob das Vorhaben dem geltenden Baurecht entspricht, also Bebauungsplan oder § 34 BauGB, Abstandsflächen, Stellplatznachweis und Brandschutz. Das lässt sich vor einem Antrag fachlich einschätzen. Eine Garantie gibt es nicht, denn die Entscheidung trifft die Bauaufsicht.
Was bringt eine Bestandsaufnahme vor dem nachträglichen Bauantrag?
Eine Bestandsaufnahme zeigt, was tatsächlich gebaut wurde und wo es von der Genehmigung abweicht. Nur so lässt sich einschätzen, ob ein nachträglicher Bauantrag Aussicht hat und welche Nachweise nötig sind. Sie verhindert außerdem, dass Pläne eingereicht werden, die mit dem Gebäude nicht übereinstimmen. Das spart Rückfragen und Zeit im Verfahren.
Kann ich ungenehmigte Bauteile selbst legalisieren?
Ein Bauantrag ist rechtlich möglich, wird aber für die meisten Bauvorhaben nur von einer bauvorlageberechtigten Person angenommen, etwa einem Architekten. Die Bauvorlagen müssen mit dem tatsächlichen Bestand übereinstimmen und die Nachweise vollständig sein. Eigene Zeichnungen führen deshalb häufig zu Rückfragen und Verzögerungen. Wir begleiten Sie als bauvorlageberechtigter Architekt von der Bestandsaufnahme bis zum Bescheid.
Wovon hängen Kosten und Dauer einer Legalisierung ab?
Kosten und Dauer hängen vor allem vom Umfang des Vorhabens, vom Zustand der vorhandenen Unterlagen und von den nötigen Nachweisen ab. Ein einfacher Anbau braucht weniger Aufwand als ein ausgebautes Dach mit Brandschutz- und Statikfragen. Hinzu kommt die Bearbeitungszeit der Bauaufsicht, die wir nicht steuern können. Die Honorare des Architekten orientieren sich an der HOAI; nach der Prüfung nennen wir Ihnen einen klaren Rahmen.
Welche Schritte folgen auf ein Schreiben der Bauaufsicht?
Zuerst sollte das Schreiben vollständig gelesen und die darin genannte Frist notiert werden. In der Regel folgt eine Anhörung, in der Sie sich zum Sachverhalt äußern können. Wir sichten mit Ihnen die Unterlagen, nehmen den Bestand auf und bereiten eine fachliche Stellungnahme vor. Gegebenenfalls schließt sich ein nachträglicher Bauantrag an, den wir mit der Behörde abstimmen.
Welcher Architekt hilft bei der nachträglichen Baugenehmigung im Ruhrgebiet?
Geeignet ist ein bauvorlageberechtigter Architekt, der die Arbeitsweise der örtlichen Bauaufsicht kennt und gut erreichbar ist. Achten Sie darauf, dass der Bestand zuerst aufgenommen und die Genehmigungsfähigkeit geprüft wird, bevor Pläne entstehen. AJ Architekturbüro aus Bochum, geführt von Alex Jaber (Architekt AKNW), bietet genau dieses Vorgehen im Ruhrgebiet an.
Ihr Projekt im Ruhrgebiet
Im Ruhrgebiet stehen viele Häuser seit Jahrzehnten und haben mehrere Eigentümer erlebt. Dabei sind Dachböden ausgebaut, Wintergärten angebaut oder Läden zu Wohnungen umgenutzt worden, nicht immer mit Genehmigung. Meist fällt es erst beim Verkauf, bei der Finanzierung oder durch ein Schreiben der Bauaufsicht auf. Hinzu kommt, dass Zuständigkeiten und Gepflogenheiten von Stadt zu Stadt unterschiedlich sind, weshalb ein Blick in die jeweilige Akte immer am Anfang steht.
Wir gehen in dieser Lage immer in der gleichen Reihenfolge vor: Bestandsaufnahme, Prüfung der Genehmigungsfähigkeit, dann gegebenenfalls der nachträgliche Bauantrag und die Abstimmung mit der Bauaufsicht. Das Ergebnis lässt sich nicht garantieren, denn entscheiden muss die Behörde. Sie wissen nach der Prüfung aber, woran Sie sind. Auf Wunsch erhalten Sie nach der Prüfung eine kurze schriftliche Einschätzung, auf deren Basis Sie in Ruhe entscheiden können.
Betreutes Einsatzgebiet: Bochum, Herne, Castrop-Rauxel, Recklinghausen, Gelsenkirchen, Essen, Dortmund, Witten, Hattingen und weitere Orte im Ruhrgebiet und im Ennepe-Ruhr-Kreis.
Weitere Leistungen des AJ Architekturbüros
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