Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Architekt für Altbausanierung im Ruhrgebiet – Umbau mit Substanz
Zechenhaus, Gründerzeitwohnung oder Nachkriegsbau: Wir planen Sanierung und Umbau so, dass Statik, Energie und Genehmigung von Anfang an zusammenpassen.
Architekt AKNW · Büro in Bochum · 23 Google-Bewertungen
Altbausanierung und Umbau im Bestand: Was wir für Sie planen
Bestandsaufnahme und Aufmaß
Wir erfassen Grundrisse, Konstruktion und sichtbare Schäden Ihres Altbaus und schaffen damit die belastbare Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Grundrissänderung
Wir öffnen Räume, versetzen Wände und ordnen Küche, Bad und Wohnbereiche neu, damit der Altbau zu Ihrem heutigen Alltag passt.
Tragende Wände und Statik
Bei Wanddurchbrüchen und Deckenöffnungen stimmen wir die Lastabtragung mit dem Statiker ab, damit Standsicherheit und Genehmigungsfähigkeit gegeben sind.
Energetische Sanierung nach GEG
Wir planen Dämmung, Fenster und Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz und stimmen sie mit dem Energieberater auf mögliche Förderungen ab.
Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
Bei geschützten Gebäuden oder Gestaltungssatzungen klären wir früh, was erlaubt ist, und stimmen die Maßnahmen mit den zuständigen Behörden ab.
Genehmigung und Ausführungsplanung
Wir erstellen Bauantrag und Ausführungspläne als bauvorlageberechtigter Architekt und koordinieren Handwerker und Fachplaner bis zur Fertigstellung.
Sanieren, ohne den Charakter des Altbaus zu verlieren
Ein Altbau ist selten ein Standardfall. Mauerwerk, Decken und Leitungen stammen aus unterschiedlichen Bauphasen, und vieles ist unter Putz und Dielen nicht zu sehen. Deshalb beginnt jede Sanierung bei uns mit einer sorgfältigen Bestandsaufnahme. Darauf bauen Grundrissidee, Statik, Energiekonzept und Genehmigung auf. Wir planen so, dass Sie in sinnvollen Abschnitten sanieren können, ohne später Fertiges wieder aufzureißen, und dass die Eigenheiten des Hauses erhalten bleiben, die es lebenswert machen.
• Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Schadensbild
• Grundrissänderung und Wanddurchbrüche
• Abstimmung mit Statiker und Fachplanern
• Energetisches Konzept nach GEG und Fördermittelcheck
• Klärung von Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
• Bauantrag, Ausführungsplanung und Koordination der Gewerke
So läuft Ihre Altbausanierung ab
Erstgespräch und Ortstermin
Wir besprechen Ihr Vorhaben und sehen uns das Gebäude vor Ort an. Dabei klären wir Ziele, Zustand und Rahmenbedingungen.
Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept
Wir nehmen den Bestand auf, bewerten Substanz und Schäden und entwickeln ein Konzept mit Prioritäten und möglichen Bauabschnitten.
Planung und Genehmigung
Wir erarbeiten Entwurf und Bauunterlagen, stimmen Statik und Energie ab und stellen den Bauantrag bei der zuständigen Behörde, sofern er nötig ist.
Ausführung und Begleitung
Wir erstellen die Ausführungspläne, begleiten die Handwerker und koordinieren Fachplaner, damit die Sanierung im Zeit- und Kostenrahmen bleibt.
Altbau im Ruhrgebiet: gleiche Fragen, ganz verschiedene Häuser
Das Ruhrgebiet ist in wenigen Jahrzehnten gewachsen, entsprechend vielfältig ist der Bestand: Zechenhäuser, Gründerzeitblöcke, Siedlungen der Zwischenkriegszeit und Nachkriegsbauten stehen oft in derselben Straße. Jeder Typ bringt eigene Themen mit, von ungedämmtem Mauerwerk über Decken, die für heutige Lasten nie gedacht waren, bis zu möglichen Einwirkungen des früheren Bergbaus. Wir prüfen zuerst, was das Haus trägt und leistet, und planen danach Grundriss, Dämmung und Haustechnik. So entsteht ein Sanierungskonzept, das zur Substanz passt und sich in Abschnitten umsetzen lässt. Auch kleine Eingriffe, etwa ein neues Bad oder ein Dachfenster, sollten in dieses Gesamtbild passen, damit später nichts doppelt gemacht werden muss.
Altbausanierung im Ruhrgebiet: Was Sie vor Ort wissen sollten
Zuständige Behörde
Zuständig ist je nach Standort die untere Bauaufsichtsbehörde der jeweiligen Stadt. Sie entscheidet, ob eine Sanierung genehmigungspflichtig ist, und prüft Bauanträge. Bei Denkmälern kommt die Denkmalbehörde hinzu. Wir klären die Zuständigkeit vor der Planung und sprechen die Behörde bei Bedarf früh an. Welche Stelle bei Ihnen zuständig ist, hängt vom Standort ab, wir kennen die Abläufe in den Städten der Region.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Das Ruhrgebiet kennt vor allem Zechensiedlungen, Gründerzeitquartiere, Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit und Einfamilienhäuser der 1950er bis 1970er Jahre. Typisch sind ungedämmte Außenwände, kleinteilige Grundrisse und Holzbalkendecken. Außerdem kann eine Auskunft zu bergbaulichen Verhältnissen bei der Bezirksregierung Arnsberg sinnvoll sein, bevor man in die Substanz eingreift. Hinzu kommen Gebäude aus den 1960er und 1970er Jahren mit Flachdächern und Betonbauteilen, deren Schäden eigene Fragen aufwerfen.
Stadtteile und Anfahrt
Unser Büro liegt in Bochum an der Herner Straße, mitten im Ruhrgebiet. Von dort erreichen wir die meisten Städte der Region in kurzer Fahrt und kommen zum Termin vor Ort. Beim ersten Besuch sehen wir uns Keller, Decken, Dach und Haustechnik an und besprechen, welche Fragen wir mit Statiker und Energieberater klären müssen. Danach erhalten Sie von uns eine knappe Einschätzung mit den wichtigsten nächsten Schritten, ohne dass Sie sich sofort binden müssen.
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Häufige Fragen zur Altbausanierung
Lohnt sich die Sanierung eines Altbaus im Ruhrgebiet?
In vielen Fällen ja, denn der Bestand im Ruhrgebiet ist solide gebaut und oft gut gelegen. Ob es sich rechnet, hängt vom Zustand der Konstruktion, vom gewünschten Standard und von der Förderung ab. Wir bewerten das Haus vorab und zeigen, welche Maßnahmen Vorrang haben. So treffen Sie Ihre Entscheidung auf einer klaren Grundlage.
Lohnt sich eine Altbausanierung gegenüber Abriss und Neubau?
Oft ja, wenn Tragwerk und Fundamente gesund sind. Die vorhandene Substanz spart Rohbaukosten, und viele Altbauten bieten Raumhöhen und Proportionen, die ein Neubau nicht erreicht. Entscheidend sind der Zustand der Bausubstanz, mögliche Schadstoffe und das Baurecht am Grundstück. Wir prüfen das vor einer Entscheidung und stellen beide Wege gegenüber.
Welche Pflichten gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz für Altbauten?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei Änderungen an Bauteilen bestimmte Mindeststandards, etwa bei Dach, Außenwand oder Fenstern. Beim Eigentümerwechsel eines Ein- oder Zweifamilienhauses können zudem Nachrüstpflichten greifen, zum Beispiel die Dämmung zugänglicher Geschossdecken. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt von Baujahr, Umfang der Maßnahme und Heizung ab. Wir klären das mit dem Energieberater, bevor wir planen.
Wie finde ich vor dem Kauf heraus, ob sich ein Altbau sanieren lässt?
Lassen Sie das Haus vor dem Kaufvertrag von einem Fachmann ansehen. Wir prüfen Konstruktion, Feuchte, Dach, Haustechnik und baurechtlichen Status, zum Beispiel ob Umbauten genehmigt wurden. Daraus ergibt sich eine realistische Einschätzung des Sanierungsumfangs. Als staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) begleitet Alex Jaber auch Besichtigungen vor dem Kauf.
Darf ich im Altbau eine Wand ohne Architekten entfernen?
Nicht jede Wand darf einfach entfernt werden. Bei tragenden Wänden braucht es einen Standsicherheitsnachweis, und je nach Vorhaben kann eine Baugenehmigung nötig sein. Nichttragende Trennwände lassen sich oft ohne Genehmigung entfernen, wenn sich weder Nutzung noch Brandschutz ändern. Welcher Fall vorliegt, zeigt erst der Blick ins Haus. Wir prüfen das für Sie und planen den Durchbruch gemeinsam mit dem Statiker.
Wovon hängen Kosten und Dauer einer Altbausanierung im Ruhrgebiet ab?
Kosten und Dauer hängen vor allem von Substanz, Umfang und Ausbaustandard ab. Wichtig sind auch Schadstoffe, Feuchteschäden und die Frage, ob der Eingriff genehmigungspflichtig ist. Die Architektenleistungen richten sich nach der HOAI als Grundlage. Konkrete Zahlen nennen wir erst nach der Bestandsaufnahme, denn vorher wären sie geraten.
Welche Unterlagen braucht die Bauaufsicht bei einer Sanierung im Ruhrgebiet?
Die Bauaufsicht verlangt in der Regel Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und die bautechnischen Nachweise. Bei Altbauten kommen oft Bestandspläne hinzu, die wir zuerst erstellen, wenn keine vorliegen. Ob der Umbau überhaupt genehmigungspflichtig ist, klären wir am Anfang. Dann stellen wir die Unterlagen als bauvorlageberechtigter Architekt zusammen.
Welcher Architekt hilft bei der Altbausanierung im Ruhrgebiet?
Achten Sie auf Bauvorlageberechtigung, Erfahrung mit Bestandsbauten und Erreichbarkeit vor Ort. Das AJ Architekturbüro aus Bochum bietet Altbausanierung im Ruhrgebiet an. Alex Jaber ist Architekt AKNW und zugleich staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG), kann also Planung und Bauzustand aus einer Hand beurteilen.
Ihr Projekt im Ruhrgebiet
Viele Ruhrgebietshäuser stammen aus der Zeit zwischen 1890 und 1970 und wurden seitdem mehrfach angepasst. Dachböden wurden ausgebaut, Wände versetzt, Heizungen getauscht, oft ohne dass Pläne erhalten sind. Wer ein solches Haus erbt, kauft oder modernisieren will, steht vor der Frage, was davon tragfähig ist und was nicht. Hinzu kommt oft ein Sanierungsstau, der sich über Jahre aufgebaut hat und Prioritäten verlangt, die man von außen nicht sieht.
Wir beginnen deshalb mit der Bestandsaufnahme und dem Gespräch über Ihre Ziele. Danach prüfen wir mit dem Statiker, welche Wände sich öffnen lassen, rechnen mit dem Energieberater die Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz durch und klären, ob Denkmalschutz oder eine Gestaltungssatzung gilt. Erst dann entscheiden wir, was zuerst gebaut wird und welche Genehmigungen nötig sind. Das verhindert teure Umplanungen mitten im Bau. Auf Wunsch begleiten wir Sie bis zur Abnahme und koordinieren Handwerker, sodass Sie nur einen Ansprechpartner haben.
Betreutes Einsatzgebiet: Bochum, Herne, Castrop-Rauxel, Recklinghausen, Gelsenkirchen, Essen, Dortmund, Witten, Hattingen und weitere Orte im Ruhrgebiet und im Ennepe-Ruhr-Kreis.
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