Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Bausachverständiger Gelsenkirchen – Renditeobjekte realistisch prüfen
Wir beurteilen Mehrfamilienhäuser und Altbauten in Gelsenkirchen nach Substanz, Instandhaltungsstau und Wert, bevor Sie kaufen oder finanzieren.
Architekt AKNW · Bausachverständiger DESAG · Büro in Bochum
Gutachten und Beratung rund um Bausubstanz und Immobilienwert
Bauschäden-Gutachten
Wir erfassen Risse, Setzungen, Durchfeuchtung und Konstruktionsmängel, ordnen die Ursache ein und beschreiben mögliche Sanierungswege nachvollziehbar.
Feuchte- und Schimmelursachen
Statt nur Symptome zu behandeln, suchen wir die Quelle der Feuchte und bewerten, ob Bauteile, Lüftung oder Abdichtung die eigentliche Ursache sind.
Kaufberatung und Hauskauf-Begleitung
Vor der Unterschrift beim Notar prüfen wir das Objekt vor Ort und zeigen Ihnen, welche Mängel und Folgekosten Sie beim Kauf einkalkulieren sollten.
Immobilienbewertung und Verkehrswert
Für Kauf, Verkauf, Erbe oder Auseinandersetzung ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie nachvollziehbar und mit Blick auf den tatsächlichen Gebäudezustand.
Bauabnahme und Mängelfeststellung
Bei der Abnahme von Neubau, Umbau oder Sanierung dokumentieren wir sichtbare Mängel sauber und unterstützen Sie dabei, diese gegenüber der Baufirma zu benennen.
Sanierungsempfehlung und Priorisierung
Aus den Befunden leiten wir ab, welche Maßnahmen dringend sind, welche warten können und welche Fachplaner oder Gewerke sinnvoll hinzugezogen werden.
So arbeiten wir als Bausachverständiger
Alex Jaber ist Architekt (AKNW), Master of Science in Architektur und Projektentwicklung sowie staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden und Immobilienbewertung. Das heißt: Wir beurteilen ein Gebäude nicht nur nach dem Schadensbild, sondern auch nach Konstruktion, Baujahr, Genehmigungslage und Sanierungsfähigkeit. Ein Gutachten entsteht unabhängig von Bauleistungen, die jemand verkaufen möchte. Sie erhalten eine verständliche Dokumentation mit Fotos, Befunden und klarer Einordnung, mit der Sie Entscheidungen treffen können.
• Ortstermin mit Sichtprüfung und Fotodokumentation
• Einordnung von Schäden nach Ursache und Dringlichkeit
• Prüfung von Konstruktion, Baujahr und Bauunterlagen
• Bewertung der Sanierungsfähigkeit und des Wertes
• Verständlicher schriftlicher Bericht mit Empfehlungen
• Abstimmung mit Statiker, Energieberater oder Brandschutzplaner bei Bedarf
Vom Erstgespräch zum Gutachten
Erstgespräch und Auftragsklärung
Sie schildern uns das Objekt und Ihre Frage. Wir klären, welche Art von Gutachten sinnvoll ist, und stimmen Umfang, Ablauf und Termin ab.
Ortstermin und Bestandsaufnahme
Vor Ort sichten wir das Gebäude, dokumentieren Schäden mit Fotos und Messwerten und sprechen mit Ihnen über Auffälligkeiten und Vorgeschichte.
Auswertung und Ursachenanalyse
Wir werten Befunde und vorhandene Unterlagen aus, ordnen die Ursachen fachlich ein und prüfen, welche Maßnahmen oder Fachplaner nötig sind.
Gutachten und Besprechung
Sie erhalten das schriftliche Gutachten und besprechen es mit uns. Auf Wunsch begleiten wir Sie bei den nächsten Schritten.
Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Was vor dem Kauf zu klären ist
In Gelsenkirchen werden viele Gründerzeit- und Nachkriegshäuser als Kapitalanlage gehandelt. Ob sich das rechnet, entscheidet sich an der Substanz: Zustand von Dach, Fassade, Leitungen, Treppenhaus und Kellerdecke, außerdem Brandschutz und Genehmigungslage. Wir erstellen für Investoren eine Mängelübersicht, die nach Dringlichkeit sortiert ist und zeigt, welcher Instandhaltungsstau im Kaufpreis berücksichtigt werden sollte. Bei Bergarbeitersiedlungen wie Schüngelberg in Buer, die saniert und ergänzt wurden, achten wir darauf, welche Bauteile modernisiert und welche im Altzustand geblieben sind. Das hilft Ihnen, die Finanzierung realistisch zu planen.
Gutachter in Gelsenkirchen: Bauaufsicht, Bestand und Anfahrt
Zuständige Behörde
In Gelsenkirchen ist das Referat Bauordnung und Bauverwaltung der Stadt zuständig für Baugenehmigungen und Bauakten. Dort können Eigentümer und Kaufinteressenten Unterlagen anfragen, etwa genehmigte Grundrisse oder Nachweise zu Dachgeschossausbauten. Es gilt die BauO NRW 2018. Für Investoren ist die Aktenlage ein wichtiger Baustein, weil sie zeigt, ob die vermieteten Flächen genehmigt sind. Wo Pläne fehlen, nehmen wir die Flächen bei der Begehung selbst auf.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Die Stadt ist geprägt von Bergarbeitersiedlungen, zum Beispiel Schüngelberg in Buer, von Gründerzeitquartieren in Altstadt und Buer sowie von Nachkriegs-Geschosswohnungsbau. Jeder Typ hat eigene Schwachstellen: Im Altbau Holzbalkendecken und Kellerfeuchte, im Nachkriegsbau Flachdächer und Wärmebrücken. Weil Gelsenkirchen im früheren Steinkohlenrevier liegt, kann bei Rissen eine Anfrage zu bergbaulichen Verhältnissen bei der zuständigen Bergbehörde helfen.
Stadtteile und Anfahrt
Von unserem Büro in Bochum dauert die Anfahrt nach grober Schätzung rund 20 Minuten über A40 oder A42. Wir kommen nach Buer, Horst, Erle, Resse, Schalke, Ückendorf und Bismarck. Mehrfamilienhäuser besichtigen wir nach Absprache mit Hausverwaltung oder Mietern. So lassen sich auch größere Häuser an einem Tag strukturiert begehen, und Sie erhalten danach eine Übersicht, die Sie Bank oder Mitinvestoren vorlegen können.
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Häufige Fragen zum Bausachverständigen in Gelsenkirchen
Prüfen Sie in Gelsenkirchen auch ganze Mehrfamilienhäuser mit mehreren Mietern?
Ja. Bei vermieteten Häusern stimmen wir Begehungstermine mit den Mietern ab und dokumentieren Wohnungen, Treppenhaus, Keller und Dach. Das Ergebnis ist eine Übersicht über Zustand und Handlungsbedarf, die Sie für Kaufentscheidung und Finanzierung nutzen können. Wie viele Wohnungen im Detail begangen werden, legen wir vorab mit Ihnen fest.
Woran erkenne ich einen qualifizierten Bausachverständigen?
Achten Sie auf einen nachvollziehbaren Qualifikationsnachweis, etwa eine Zertifizierung nach DESAG, und auf eine bauliche Grundausbildung als Architekt oder Bauingenieur. Die Bezeichnung Sachverständiger ist nicht einheitlich geschützt, deshalb lohnt der Blick auf Nachweise und Referenzen. Wichtig ist auch die Unabhängigkeit: Ein Gutachter sollte Ihnen nicht gleichzeitig die Sanierung verkaufen wollen. Alex Jaber ist Architekt AKNW und staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden und Immobilienbewertung.
Wie läuft eine Begutachtung vor Ort ab und was erhalte ich?
Nach einem kurzen Vorgespräch begehen wir das Objekt, dokumentieren den Zustand mit Fotos und Messungen und sprechen mit Ihnen über Vorgeschichte und Auffälligkeiten. Danach erhalten Sie ein schriftliches Gutachten mit Befunden, Ursacheneinordnung und Empfehlungen. Wir erklären Ihnen das Ergebnis in einem Gespräch, damit Sie die nächsten Schritte sicher entscheiden können.
Wie lange dauert ein Gutachten und wie schnell bekomme ich einen Termin?
Das hängt vom Umfang ab: Eine Kaufberatung vor Ort ist schneller erledigt als ein ausführliches Schadensgutachten oder eine Verkehrswertermittlung mit Unterlagenprüfung. Auch die aktuelle Auslastung spielt eine Rolle. Wenn ein Schaden akut ist oder ein Notartermin ansteht, nennen Sie uns das gleich im Erstgespräch, dann stimmen wir Termin und Ablauf darauf ab.
Kann ich als Vermieter in Gelsenkirchen Schäden am Haus selbst bewerten?
Offensichtliche Mängel erkennen Sie selbst, bei Ursachen und Folgekosten brauchen Sie meist Fachwissen. Als Eigentümer tragen Sie die Instandhaltungspflicht, und Fehleinschätzungen können Streit mit Mietern oder höhere Kosten auslösen. Ein Gutachten liefert eine neutrale Grundlage. Wir dokumentieren die Schäden und ordnen sie nach Dringlichkeit.
Wovon hängt der Aufwand einer Begutachtung für ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen ab?
Der Aufwand richtet sich nach der Zahl der Wohneinheiten, der Größe der Gemeinschaftsflächen, dem Alter und dem Umfang vorhandener Unterlagen. Ein Haus mit vielen Mietern erfordert mehr Terminabstimmung als ein leer stehendes Objekt. Wir nennen Ihnen den Zeitbedarf im Erstgespräch. Die Anfahrt ab Bochum ist überschaubar.
Welche Unterlagen sollte ich als Käufer eines Gelsenkirchener Mehrfamilienhauses einsehen?
Wichtig sind Mietverträge, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der Instandhaltung, Baugenehmigungen und der Energieausweis. Ergänzend können Sie bei der Bauaufsicht der Stadt Gelsenkirchen Bauakten anfragen. Fehlen Unterlagen, ist das ein Hinweis, den wir im Gutachten festhalten. Wir helfen Ihnen, die Lücken einzuordnen.
Wer prüft in Gelsenkirchen ein Renditeobjekt fachlich?
Wichtig sind eine bauliche Qualifikation, Unabhängigkeit, Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und Erreichbarkeit für kurzfristige Termine. Das AJ Architekturbüro aus Bochum prüft Renditeobjekte in Gelsenkirchen. Alex Jaber ist Architekt AKNW und staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden und Immobilienbewertung.
Ihr Projekt in Gelsenkirchen
Wer in Gelsenkirchen in ein Mehrfamilienhaus investiert, kennt das Spannungsfeld: Die Lage in Ückendorf, Schalke oder Bismarck wirkt vielversprechend, das Exposé zeigt solide Mieteinnahmen, und doch schlummern hinter den Zahlen oft Versäumnisse bei Dach, Heizung oder Elektrik. Wird das erst nach dem Kauf sichtbar, schmilzt die Rendite schnell, und Nachfinanzierungen werden teurer als gedacht.
Wir gehen das Objekt mit Ihnen durch, bewerten die Bausubstanz, sichten Wohnungen und Gemeinschaftsflächen und halten fest, was kurzfristig, mittelfristig oder gar nicht angefasst werden muss. Zusätzlich prüfen wir, ob Umbauten wie ausgebaute Dachgeschosse oder zusammengelegte Wohnungen genehmigt sein könnten. Auf Basis dieser Einordnung können Sie den Kaufpreis verhandeln oder bewusst Abstand nehmen. Wir arbeiten dabei unabhängig und haben kein Interesse daran, Ihnen eine Sanierung zu verkaufen. Auch private Eigentümer, die ein Haus in Buer, Horst oder Erle verkaufen möchten, lassen sich bei uns den Wert und Zustand bestätigen.
Betreutes Einsatzgebiet: Gelsenkirchen mit Altstadt, Buer, Horst, Erle, Resse, Schalke, Ückendorf und Bismarck, dazu Herne, Essen, Bochum, Gladbeck und Herten.
Weitere Leistungen in Gelsenkirchen
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