Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Altbausanierung Gelsenkirchen – Vermieterhäuser und Siedlungen im Wandel
Gründerzeit in Buer, Geschosswohnungsbau in Horst, Bergarbeiterhaus in Resse: Wir planen Sanierungen, die Wohnwert und Vermietbarkeit steigern.
Architekt AKNW · Bochumer Standort · 23 Google-Bewertungen
Altbausanierung und Umbau im Bestand: Was wir für Sie planen
Bestandsaufnahme und Aufmaß
Wir erfassen Grundrisse, Konstruktion und sichtbare Schäden Ihres Altbaus und schaffen damit die belastbare Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Grundrissänderung
Wir öffnen Räume, versetzen Wände und ordnen Küche, Bad und Wohnbereiche neu, damit der Altbau zu Ihrem heutigen Alltag passt.
Tragende Wände und Statik
Bei Wanddurchbrüchen und Deckenöffnungen stimmen wir die Lastabtragung mit dem Statiker ab, damit Standsicherheit und Genehmigungsfähigkeit gegeben sind.
Energetische Sanierung nach GEG
Wir planen Dämmung, Fenster und Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz und stimmen sie mit dem Energieberater auf mögliche Förderungen ab.
Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
Bei geschützten Gebäuden oder Gestaltungssatzungen klären wir früh, was erlaubt ist, und stimmen die Maßnahmen mit den zuständigen Behörden ab.
Genehmigung und Ausführungsplanung
Wir erstellen Bauantrag und Ausführungspläne als bauvorlageberechtigter Architekt und koordinieren Handwerker und Fachplaner bis zur Fertigstellung.
Sanieren, ohne den Charakter des Altbaus zu verlieren
Ein Altbau ist selten ein Standardfall. Mauerwerk, Decken und Leitungen stammen aus unterschiedlichen Bauphasen, und vieles ist unter Putz und Dielen nicht zu sehen. Deshalb beginnt jede Sanierung bei uns mit einer sorgfältigen Bestandsaufnahme. Darauf bauen Grundrissidee, Statik, Energiekonzept und Genehmigung auf. Wir planen so, dass Sie in sinnvollen Abschnitten sanieren können, ohne später Fertiges wieder aufzureißen, und dass die Eigenheiten des Hauses erhalten bleiben, die es lebenswert machen.
• Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Schadensbild
• Grundrissänderung und Wanddurchbrüche
• Abstimmung mit Statiker und Fachplanern
• Energetisches Konzept nach GEG und Fördermittelcheck
• Klärung von Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
• Bauantrag, Ausführungsplanung und Koordination der Gewerke
So läuft Ihre Altbausanierung ab
Erstgespräch und Ortstermin
Wir besprechen Ihr Vorhaben und sehen uns das Gebäude vor Ort an. Dabei klären wir Ziele, Zustand und Rahmenbedingungen.
Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept
Wir nehmen den Bestand auf, bewerten Substanz und Schäden und entwickeln ein Konzept mit Prioritäten und möglichen Bauabschnitten.
Planung und Genehmigung
Wir erarbeiten Entwurf und Bauunterlagen, stimmen Statik und Energie ab und stellen den Bauantrag bei der zuständigen Behörde, sofern er nötig ist.
Ausführung und Begleitung
Wir erstellen die Ausführungspläne, begleiten die Handwerker und koordinieren Fachplaner, damit die Sanierung im Zeit- und Kostenrahmen bleibt.
Sanieren für Vermietung: Wohnungszuschnitt und Brandschutz
Viele Gelsenkirchener Altbauten gehören Vermietern, die mehrere Wohnungen zugleich fit machen wollen. Deshalb stehen bei uns Wohnungszuschnitt, Treppenhaus, Brandschutz und Haustechnik im Mittelpunkt. Gründerzeitliche Mietshäuser in der Altstadt oder in Buer haben meist solides Mauerwerk, aber überholte Leitungen und enge Grundrisse. Nachkriegs-Geschossbauten leiden eher an Dämmung und Balkonen. Wir prüfen, welche Eingriffe die Mieteinnahmen am stärksten verbessern, und gliedern die Arbeiten so, dass Wohnungen nacheinander frei werden und der Leerstand kurz bleibt. So bleibt das Objekt wirtschaftlich und die Instandhaltung berechenbar.
Altbausanierung in Gelsenkirchen: Worauf es vor Ort ankommt
Zuständige Behörde
Zuständig ist die Stadt Gelsenkirchen, Referat 63 Bauordnung und Bauverwaltung. Dort werden Bauanträge geprüft und Fragen zur Genehmigungspflicht beantwortet. Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz, ist zusätzlich die Denkmalbehörde gefragt. Wir klären die Zuständigkeit und stellen die Unterlagen entsprechend zusammen. Bei Vermieterobjekten achten wir auf Brandschutz, Rettungswege und Nachweise, die Behörden häufig nachfragen.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
In Gelsenkirchen finden Sie historische Bergarbeitersiedlungen wie die Siedlung Schüngelberg in Buer, die im Rahmen der IBA Emscher Park saniert und ergänzt wurde, Gründerzeitquartiere in Altstadt und Buer sowie Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit. Der Altbergbau spielt im Ruhrgebiet insgesamt eine Rolle: Eine Auskunft zu bergbaulichen Verhältnissen bei der Bezirksregierung Arnsberg kann bei tieferen Eingriffen sinnvoll sein. Im Süden und Westen der Stadt finden sich dichte Quartiere mit einfachem Geschossbau, im Norden eher Siedlungs- und Einfamilienhauslagen.
Stadtteile und Anfahrt
Gelsenkirchen erreichen wir von unserem Büro in Bochum in der Regel in etwa 20 Minuten über A40 oder A42. Ortstermine in Buer, Horst, Erle oder Schalke sind daher unkompliziert. Bei Mehrfamilienhäusern sehen wir uns Keller, Treppenhaus, Dach und mehrere Wohnungen an, damit die Bestandsaufnahme das ganze Objekt abdeckt. Terminabsprachen mit Mietern übernehmen wir bei Bedarf mit, damit Wohnungen zugänglich sind.
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Häufige Fragen zur Altbausanierung in Gelsenkirchen
Wie saniere ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, ohne alle Mieter zu verlieren?
Planen Sie die Arbeiten in Abschnitten, etwa Treppenhaus und Außenhülle zuerst, dann Wohnung für Wohnung. So bleibt ein Teil der Mieteinnahmen erhalten. Mietrechtliche Fragen zu Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt oder dem Eigentümerverband. Wir erstellen den technischen Ablaufplan und stimmen ihn mit den Gewerken ab.
Lohnt sich eine Altbausanierung gegenüber Abriss und Neubau?
Oft ja, wenn Tragwerk und Fundamente gesund sind. Die vorhandene Substanz spart Rohbaukosten, und viele Altbauten bieten Raumhöhen und Proportionen, die ein Neubau nicht erreicht. Entscheidend sind der Zustand der Bausubstanz, mögliche Schadstoffe und das Baurecht am Grundstück. Wir prüfen das vor einer Entscheidung und stellen beide Wege gegenüber.
Welche Pflichten gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz für Altbauten?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei Änderungen an Bauteilen bestimmte Mindeststandards, etwa bei Dach, Außenwand oder Fenstern. Beim Eigentümerwechsel eines Ein- oder Zweifamilienhauses können zudem Nachrüstpflichten greifen, zum Beispiel die Dämmung zugänglicher Geschossdecken. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt von Baujahr, Umfang der Maßnahme und Heizung ab. Wir klären das mit dem Energieberater, bevor wir planen.
Wie finde ich vor dem Kauf heraus, ob sich ein Altbau sanieren lässt?
Lassen Sie das Haus vor dem Kaufvertrag von einem Fachmann ansehen. Wir prüfen Konstruktion, Feuchte, Dach, Haustechnik und baurechtlichen Status, zum Beispiel ob Umbauten genehmigt wurden. Daraus ergibt sich eine realistische Einschätzung des Sanierungsumfangs. Als staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) begleitet Alex Jaber auch Besichtigungen vor dem Kauf.
Darf ich als Eigentümer in Gelsenkirchen Wohnungen im Altbau selbst zusammenlegen?
Wohnungen zusammenzulegen berührt oft Brandschutz, Schallschutz und die Statik. Wenn Wände, Türen oder Treppenhäuser betroffen sind, braucht es meist Planung und gegebenenfalls eine Baugenehmigung. Ändert sich die Zahl der Wohnungen, kann das auch baurechtlich relevant sein. Wir prüfen die Lage im Gebäude und stimmen Brandschutz und Statik ab, bevor jemand zum Abbruchhammer greift.
Wovon hängen Kosten und Dauer einer Sanierung in Gelsenkirchen ab?
Maßgeblich sind der Zustand der Substanz, die Zahl der Wohneinheiten und der gewünschte Standard. Bei Vermieterobjekten kommen Mieterwechsel und Bauabschnitte als Zeitfaktor hinzu. Das Honorar des Architekten richtet sich nach der HOAI. Wir benennen den Aufwand erst nach der Bestandsaufnahme, vorher wären Zahlen unseriös.
Welche Unterlagen erwartet die Bauaufsicht in Gelsenkirchen?
Bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen verlangt das Referat Bauordnung und Bauverwaltung Bauantrag, Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und bautechnische Nachweise. Bei Mehrfamilienhäusern kommt oft ein Brandschutznachweis hinzu. Wir stellen die Unterlagen als bauvorlageberechtigte Architekten zusammen und koordinieren die Fachplaner.
Welcher Architekt hilft bei der Altbausanierung in Gelsenkirchen?
Für Vermieter zählen Bauvorlageberechtigung, Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und kurze Wege zum Objekt. Das AJ Architekturbüro aus Bochum bietet Altbausanierung in Gelsenkirchen an. Zum Büro gehört mit Alex Jaber auch ein staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG), der Bauschäden vor dem Umbau einordnet.
Ihr Projekt in Gelsenkirchen
Ein häufiger Fall in Gelsenkirchen: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in der Altstadt oder in Buer, einzelne Wohnungen stehen leer, weil Grundriss und Ausstattung nicht mehr zeitgemäß sind. Im Keller zeigen sich Feuchteschäden, die Fassade wirkt abgenutzt, und die Kosten sind schwer einzuschätzen. Viele Eigentümer wollen zudem wissen, ob Sanierung oder Verkauf wirtschaftlich sinnvoller ist.
Wir verschaffen Ihnen zuerst einen Überblick über Substanz und Schäden. Danach entwickeln wir ein Sanierungskonzept, das Wohnungen so zuschneidet, dass sie wieder gut vermietbar sind, und legen die Reihenfolge fest. Der Statiker prüft Wandöffnungen, der Energieberater die Hülle und die Heizung. Brandschutz und Schallschutz berücksichtigen wir von Beginn an, weil sie bei Mehrfamilienhäusern später kaum nachzuholen sind. Auf Wunsch vergleichen wir Varianten, damit Sie sehen, welche Maßnahmen den größten Effekt haben. Das gibt Ihnen vor Baubeginn eine tragfähige Entscheidungsgrundlage.
Betreutes Einsatzgebiet: Gelsenkirchen mit Altstadt, Buer, Horst, Erle, Resse, Schalke, Ückendorf und Bismarck, dazu Bochum, Herne, Essen, Gladbeck, Herten und weitere Orte im Ruhrgebiet.
Weitere Leistungen in Gelsenkirchen
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