Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Neubau Mehrfamilienhaus Witten – Baugrund zuerst prüfen
Alter Bergbau unter dem Grundstück, Hanglagen an der Ruhr: In Witten bildet der Untergrund die Grundlage jeder Kalkulation. Wir klären ihn vor dem Entwurf.
Architekt AKNW · Büro in Bochum, ca. 20 Min. · 23 Google-Bewertungen
Unsere Leistungen beim Mehrfamilienhaus-Neubau
Grundstücks- und Machbarkeitsprüfung
Wir prüfen Bebauungsplan, Abstandsflächen, Baulasten und Baugrund, bevor Sie kaufen, und zeigen, wie viele Wohneinheiten das Grundstück tatsächlich trägt.
Entwurf und Wohnungsmix
Wir entwickeln Baukörper, Grundrisse und Wohnungsmix so, dass Wohnfläche, Vermietbarkeit und die Vorgaben der Behörde zusammenpassen.
Bauantrag und Genehmigungsplanung
Wir erstellen als bauvorlageberechtigte Architekten alle Unterlagen für den Bauantrag und klären offene Punkte direkt mit der Bauaufsicht.
Brandschutz, Schallschutz und Fachplaner
Gemeinsam mit Statiker, Brandschutzplaner und Energieberater aus unserem Netzwerk sichern wir die Nachweise, die ein Mehrfamilienhaus verlangt.
Ausführungsplanung und Ausschreibung
Aus der Genehmigungsplanung entstehen Ausführungspläne und Leistungsverzeichnisse, mit denen Sie die Angebote der Gewerke sauber vergleichen können.
Projektkoordination bis zur Übergabe
Wir koordinieren Gewerke und Fachplaner, behalten Termine im Blick und begleiten Sie bis zur Abnahme und Übergabe der Wohnungen.
Mehrfamilienhaus-Neubau: Erst die Rechnung, dann der Entwurf
Für Investoren, Vermieter und Projektentwickler muss ein Mehrfamilienhaus schon vor dem Grundstückskauf aufgehen. Wir klären deshalb zuerst, was das Grundstück planungsrechtlich hergibt, und entwerfen erst danach. Dabei bringen wir wirtschaftliche Grundrisse und die Anforderungen der Behörde zusammen: nachvollziehbare Nachweise zu Brandschutz, Stellplätzen und Abstandsflächen und ein Bauantrag, der beim ersten Einreichen vollständig ist. Als Architekt AKNW sind wir bauvorlageberechtigt und stimmen uns eng mit Statiker und Fachplanern ab.
• Grundstücksprüfung und Bauvoranfrage vor dem Kauf
• Einordnung nach Bebauungsplan oder § 34 BauGB
• Abstandsflächen, Baulasten und Stellplatznachweis
• Brandschutzkonzept nach Gebäudeklasse
• Wohnungsmix, Barrierefreiheit und Flächeneffizienz
• Abstimmung mit Statiker, Energieberater (GEG) und Vermesser
So läuft Ihr Neubauprojekt ab
Erstgespräch und Grundstücksprüfung
Wir besprechen Ihr Vorhaben und prüfen Grundstück, Planungsrecht und Wirtschaftlichkeit, bevor Sie sich festlegen.
Entwurf und Wohnungsmix
Wir entwerfen Baukörper und Grundrisse, stimmen den Wohnungsmix mit Ihnen ab und holen früh die Einschätzung der Fachplaner ein.
Bauantrag und Genehmigung
Wir reichen den vollständigen Bauantrag ein und klären Rückfragen der Bauaufsicht, bis die Genehmigung vorliegt.
Ausführung und Übergabe
Wir erstellen die Ausführungsplanung, begleiten die Vergabe und koordinieren die Gewerke bis zur Übergabe.
Altbergbau und Hangbau: der Untergrund entscheidet
Witten gilt als Wiege des Ruhrbergbaus, und im Muttental ist oberflächennaher Altbergbau besonders relevant. Hinzu kommen Einfamilienhausgebiete in Hanglagen an der Ruhr. Für ein Mehrfamilienhaus heißt das, dass Baugrunduntersuchung und Statik früh im Projekt stehen. Wir empfehlen vor dem Kauf eine Auskunft bei der Bezirksregierung Arnsberg und ein Bodengutachten, planen Gründung und Hangsicherung mit dem Statiker und berücksichtigen Zufahrten und Stellplätze, die am Hang oft mehr Fläche beanspruchen als im Flachland. So werden Risiken sichtbar, bevor sie Kosten verursachen. Das macht die Kalkulation belastbarer.
Wohnbau in Witten: Untergrund, Hang und Behörde im Überblick
Zuständige Behörde
In Witten ist die Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde, nicht der Ennepe-Ruhr-Kreis. Anträge werden nach der BauO NRW 2018 geprüft. Vor dem Antrag klären wir mit der Stadt, ob bei Ihrem Grundstück Besonderheiten zu Baugrund oder Erschließung zu beachten sind. Wer das Grundstück noch nicht gekauft hat, sollte diese Klärung vor dem Notartermin vornehmen.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Im Muttental finden sich frühe Bergbaurelikte und Bergarbeiterhäuser, die Innenstadt ist gründerzeitlich geprägt, und an den Ruhrhängen liegen Einfamilienhausgebiete. Das Ruhrgebiet ist ehemaliges Steinkohlenrevier, im Muttental ist Altbergbau mit oberflächennahem Abbau besonders relevant, weshalb eine Auskunft bei der Bezirksregierung Arnsberg ratsam ist. Hanglagen verlangen zudem eine durchdachte Gründung und Zufahrtsplanung. Neben dem Untergrund prüfen wir bei Hanggrundstücken die Zufahrt, Rettungswege und Rampenneigungen für Stellplätze.
Stadtteile und Anfahrt
Wir arbeiten in Witten-Mitte, Annen, Bommern, Herbede, Heven, Rüdinghausen, Stockum und Durchholz. Die Anfahrt von unserem Büro in Bochum dauert etwa 20 Minuten über die A43. So können wir Grundstücke zeitnah besichtigen und Ihre Fragen vor Ort besprechen. Gutachter und Statiker bringen wir bei Bedarf zum Ortstermin zusammen. Auch Fragen zu Zufahrt und Stellplätzen am Hang besprechen wir gleich beim Termin und halten die Ergebnisse schriftlich fest.
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Häufige Fragen zu Mehrfamilienhaus-Neubau in Witten
Was bedeutet der Altbergbau in Witten für den Bau eines Mehrfamilienhauses?
Oberflächennaher Altbergbau, besonders im Muttental, kann Hohlräume oder alte Schächte im Untergrund bedeuten. Das beeinflusst Gründung, Standsicherheit und Kosten. Vor dem Kauf sollten Sie deshalb eine Auskunft bei der Bezirksregierung Arnsberg und ein Baugrundgutachten einholen. Wir koordinieren die Fachleute und binden die Ergebnisse in den Entwurf ein.
Wann lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf?
Eine Bauvoranfrage lohnt sich immer dann, wenn von einer einzelnen Frage die Wirtschaftlichkeit abhängt, etwa wie viele Geschosse oder Wohneinheiten zulässig sind. Die Bauaufsicht beantwortet die Frage verbindlich, ohne dass ein vollständiger Bauantrag nötig ist. So kaufen Sie nicht auf Verdacht. Wir formulieren die Fragen so, dass die Antwort Ihnen tatsächlich weiterhilft.
Welche Anforderungen an Brandschutz und Stellplätze gelten bei einem Mehrfamilienhaus?
Beim Brandschutz richten sich die Anforderungen nach der Gebäudeklasse, also vor allem nach Höhe und Größe der Nutzungseinheiten. Je höher das Gebäude, desto strenger werden Bauteile, Treppenräume und Rettungswege geregelt. Stellplätze sind nachzuweisen, wobei die Zahl von der örtlichen Satzung und der Lage abhängt. Beides klären wir früh, weil es Grundriss und Baukörper direkt beeinflusst.
Gibt es Fördermöglichkeiten für den Neubau von Mehrfamilienhäusern?
Ja, es gibt Fördermöglichkeiten, zum Beispiel die öffentliche Wohnraumförderung des Landes NRW für geförderten Mietwohnungsbau sowie Programme für energieeffizientes Bauen. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig und sind an Vorgaben wie Mietpreisbindung oder Effizienzstandard geknüpft. Wir berücksichtigen die Anforderungen bereits im Entwurf. Die Antragstellung läuft in der Regel über Bank bzw. Förderstelle und mit Ihrem Energieberater.
Darf ich in Witten auf einem Hanggrundstück ein Mehrfamilienhaus ohne Architekten bauen?
Nein, ein Mehrfamilienhaus braucht einen Bauantrag mit bauvorlageberechtigtem Entwurfsverfasser, in der Regel einen Architekten. Am Hang kommen zusätzliche Anforderungen an Gründung, Hangsicherung und Entwässerung hinzu, die ein Statiker nachweisen muss. Auch Altbergbau muss berücksichtigt werden. Wir übernehmen als Architekt AKNW die Planung und binden Statiker und Gutachter ein.
Welche Kosten und welche Dauer sind bei einem Neubau in Witten zu erwarten?
Kosten und Dauer hängen in Witten besonders von Baugrund, Altbergbau und Hangneigung ab, weil diese Faktoren Gründung und Statik bestimmen. Außerdem zählen Größe, Gebäudeklasse und Ausstattung. Die Genehmigungsdauer richtet sich nach der Vollständigkeit der Unterlagen und der Prüfung durch die Stadt. Unser Honorar bemisst sich nach der HOAI. Einen Rahmen nennen wir nach der Grundstücksprüfung.
Welche Unterlagen und Gutachten verlangt die Stadt Witten für einen Mehrfamilienhaus-Bauantrag?
Neben den Standardunterlagen wie Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung sowie Nachweisen zu Standsicherheit, Brandschutz und Wärmeschutz kann die Stadt Angaben zum Baugrund und zur Hangsicherung verlangen. Bei Lagen mit Altbergbau sind Hinweise zum bergbaulichen Untergrund hilfreich. Wir stellen den Antrag so zusammen, dass diese Punkte bereits beantwortet sind.
Welcher Architekt hilft in Witten bei einem Mehrfamilienhaus-Neubau?
Wichtig ist ein Architekt, der bauvorlageberechtigt ist, Baugrundrisiken ernst nimmt und mit Statikern und Gutachtern zusammenarbeitet. Das AJ Architekturbüro aus Bochum erreicht Witten in etwa 20 Minuten. Alex Jaber ist Architekt AKNW und zudem staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden, was bei der Bewertung des Untergrunds und des Bestands hilft.
Ihr Projekt in Witten
Witten ist eine Stadt der Gegensätze: ein gründerzeitlich geprägtes Zentrum, Wohngebiete an den Hängen zur Ruhr und im Muttental die Spuren des frühen Bergbaus. Wer hier ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, trifft auf Grundstücke, die planungsrechtlich gut aussehen, im Untergrund aber Überraschungen bergen können.
Wir gehen deshalb systematisch vor. Zuerst prüfen wir Planungsrecht, Abstandsflächen und Erschließung, parallel kümmern wir uns um Hinweise auf Altbergbau und um die Hangneigung. Dann entwerfen wir Varianten, die mit der Topografie arbeiten, etwa gestaffelte Baukörper oder Tiefgaragen nur dort, wo sie wirtschaftlich sind. Die Abstimmung mit der Bauaufsicht der Stadt Witten übernehmen wir. Von unserem Büro in Bochum erreichen Sie uns und Ihr Grundstück in etwa 20 Minuten, Termine mit Statiker und Gutachter koordinieren wir vor Ort. Auf Wunsch fassen wir die Risiken je Grundstück in einem kurzen Überblick zusammen, den Sie auch Ihrer Bank vorlegen können.
Betreutes Einsatzgebiet: Witten, Witten-Mitte, Annen, Bommern, Herbede, Heven, Rüdinghausen, Stockum und Durchholz sowie Bochum, Dortmund, Herdecke, Wetter, Sprockhövel, Hattingen und weitere Orte im Ennepe-Ruhr-Kreis.
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