Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Aufstockung Witten – Baugrund und Altbergbau zuerst prüfen
Witten gilt als Wiege des Ruhrbergbaus, und das spielt bei zusätzlichen Lasten auf dem Haus eine Rolle. Wir klären Untergrund, Statik und Baurecht, bevor Sie sich auf eine Etage festlegen.
Architekt AKNW · Büro in Bochum · 23 Google-Bewertungen
Unsere Leistungen rund um die Aufstockung
Machbarkeitsstudie
Wir prüfen vorab, ob Bebauungsplan, Abstandsflächen und Gebäudehöhe eine zusätzliche Etage auf Ihrem Haus überhaupt zulassen.
Bestandsprüfung und Statik
Gemeinsam mit einem Tragwerksplaner klären wir, ob Wände, Decken und Fundamente die zusätzliche Last aufnehmen oder verstärkt werden müssen.
Bauantrag und Bauaufsicht
Wir erstellen als bauvorlageberechtigte Architekten die Bauvorlagen und stimmen offene Punkte frühzeitig mit der zuständigen Bauaufsicht ab.
Brandschutz und Gebäudeklasse
Eine Aufstockung kann die Gebäudeklasse verändern, deshalb planen wir Brandschutz, Rettungswege und Treppenhaus von Anfang an mit ein.
Leichtbau und Holzbau
Leichte Konstruktionen in Holz- oder Leichtbauweise halten die zusätzliche Last gering und verkürzen oft die Bauzeit am bewohnten Haus.
Erschließung, Energie, Schallschutz
Wir planen Treppe, mögliche Aufzugsnachrüstung, Dämmung nach GEG und den Schallschutz zwischen alter und neuer Wohnung.
Wann eine Aufstockung möglich ist
Eine Aufstockung schafft Wohnraum, ohne dass zusätzliche Grundstücksfläche versiegelt wird. Ob sie machbar ist, hängt von mehreren Faktoren ab, die wir gemeinsam prüfen: Was erlaubt der Bebauungsplan oder, ohne Plan, die Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB? Wie tragfähig sind Bestand und Gründung? Welche Gebäudeklasse ergibt sich nach der Aufstockung, und was folgt daraus für den Brandschutz? Hinzu kommen Abstandsflächen, Stellplätze und der Wärmeschutz. Erst wenn diese Punkte zusammenpassen, lohnt sich die Entwurfsplanung.
• Vorgaben aus Bebauungsplan oder § 34 BauGB
• Tragfähigkeit von Mauerwerk, Decken und Fundamenten
• Abstandsflächen nach BauO NRW 2018
• Gebäudeklasse und Brandschutzkonzept
• Stellplatznachweis und Erschließung
• Wärmeschutz nach GEG und Schallschutz
So läuft Ihre Aufstockung ab
Erstgespräch und Bestandsaufnahme
Wir besprechen Ihr Vorhaben, sichten Pläne und Unterlagen und nehmen das Gebäude vor Ort auf.
Machbarkeit und Entwurf
Wir prüfen Bebauungsplan, Abstände und Brandschutz und entwerfen die neue Etage mit Grundriss und Ansichten.
Statik, Bauantrag und Genehmigung
Der Tragwerksplaner weist die Standsicherheit nach, wir stellen den Bauantrag und stehen der Bauaufsicht für Rückfragen zur Verfügung.
Ausführung und Begleitung
Mit der Genehmigung bereiten wir Ausschreibung und Ausführungsplanung vor und begleiten den Bau, bis die Etage bezogen werden kann.
Aufstockung und Untergrund: Altbergbau, Hang, Gründung
In Witten reicht der Bergbau bis in die frühesten Zeiten zurück. Im Muttental gibt es Altbergbau mit oberflächennahem Abbau, was für jede zusätzliche Last relevant ist. Deshalb gehört bei uns eine Auskunft zu den bergbaulichen Verhältnissen und eine Bewertung der Gründung an den Anfang. Hinzu kommen Hanglagen an der Ruhr, wo Böschung, Entwässerung und Fundamenttiefe die Aufstockung beeinflussen, sowie Gründerzeithäuser in der Innenstadt mit schwerem Mauerwerk. Erst wenn der Untergrund und die Konstruktion tragfähig sind, entwerfen wir die neue Etage.
Aufstockung in Witten: Wissenswertes für Eigentümer
Zuständige Behörde
Witten führt die untere Bauaufsicht in der Regel selbst, nicht der Ennepe-Ruhr-Kreis. Wir klären die Zuständigkeit im Vorfeld und stellen den Bauantrag nach BauO NRW 2018. Für die Aufstockung zählen Bebauungsplan, Abstandsflächen und Brandschutz. Für die Genehmigung zählt ebenfalls die Einfügung in die Umgebung, wenn kein Bebauungsplan existiert.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Typisch sind frühe Bergbaurelikte und Bergarbeiterhäuser im Muttental, Gründerzeitbebauung in der Innenstadt und Einfamilienhausgebiete an den Hanglagen der Ruhr. Weil der Untergrund bergbaulich geprägt ist, ist die Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg zu bergbaulichen Verhältnissen vor einer Aufstockung ein wichtiger Schritt. Im Muttental ist oberflächennaher Altbergbau besonders relevant. In der Innenstadt und in Annen stehen viele Gründerzeithäuser mit schwerem Mauerwerk, in Herbede und Durchholz dominieren Einfamilienhäuser in Hanglagen.
Stadtteile und Anfahrt
Wir betreuen Witten-Mitte, Annen, Bommern, Herbede, Heven, Rüdinghausen, Stockum und Durchholz. Von unserem Büro in Bochum erreichen wir Witten über die A43 in rund 20 Minuten. Den Ortstermin nutzen wir, um Gebäude, Dach und Gelände gemeinsam mit Ihnen zu sichten. Bei Gebäuden mit Bergbaubezug beraten wir Sie auch zum weiteren Vorgehen und binden bei Bedarf einen Gutachter für den Baugrund ein.
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Häufige Fragen zur Aufstockung in Witten
Spielt Altbergbau bei der Aufstockung in Witten eine Rolle?
Ja, kann es, denn Witten gilt als Wiege des Ruhrbergbaus und im Muttental gibt es oberflächennahen Altbergbau. Zusätzliche Lasten verändern die Beanspruchung des Untergrunds, deshalb ist vor einer Aufstockung eine Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg zu bergbaulichen Verhältnissen sinnvoll. Je nach Ergebnis beurteilt ein Fachmann Baugrund und Gründung. Wir stoßen diese Prüfung rechtzeitig an.
Wann trägt mein Haus eine Aufstockung statisch?
Das lässt sich nur am Objekt beurteilen, denn entscheidend sind Mauerwerk, Deckenaufbau und Gründung. Häufig tragen massive Gebäude aus der Nachkriegszeit mehr Last, als man vermutet, während Bodenplatte und Fundamente oft der begrenzende Faktor sind. Ein Tragwerksplaner rechnet das nach, und wir ziehen deshalb bei jeder Aufstockung früh einen Statiker hinzu. Leichte Holz- oder Leichtbaukonstruktionen erweitern den Spielraum, weil sie deutlich weniger Gewicht mitbringen.
Brauche ich für eine Aufstockung eine Baugenehmigung?
Ja, in aller Regel brauchen Sie dafür eine Baugenehmigung, weil Höhe, Gebäudeklasse und Abstandsflächen des Hauses sich ändern. Der Bauantrag muss von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht werden, dazu gehören Architekten mit Eintrag in der Architektenkammer. Die Bauaufsicht prüft unter anderem Bebauungsplan, Abstandsflächen und Brandschutz, den Standsicherheitsnachweis reichen Sie ebenfalls ein. Ob in Ihrem Fall ausnahmsweise ein vereinfachtes Verfahren passt, klären wir im Erstgespräch.
Wie lange dauert es von der Planung bis zum Einzug?
Planen Sie für Entwurf, Statik und Genehmigung mehrere Monate ein, die Bearbeitungszeit der Bauaufsicht ist dabei der am schwersten vorhersehbare Teil. Der Rohbau der Aufstockung geht in Leichtbauweise meist schneller als ein Neubau, ist aber stark von Wetter und Gewerken abhängig. Vollständige Unterlagen verkürzen die Genehmigungsphase erfahrungsgemäß spürbar. Einen verbindlichen Zeitplan erstellen wir nach der Machbarkeitsprüfung.
Darf ich in Witten mein Gründerzeithaus selbst um eine Etage erweitern?
Nein, auch ein Gründerzeithaus braucht für die Aufstockung eine Baugenehmigung und einen Bauantrag durch eine bauvorlageberechtigte Person. Die alten Wände tragen oft viel, doch der Nachweis gehört zu den Pflichtunterlagen. Zudem prüft die Bauaufsicht Einfügung, Höhe und Abstandsflächen. Wir übernehmen die Planung und die Abstimmung.
Welche Kosten- und Zeitrisiken gibt es bei einer Aufstockung in Witten?
Das größte Risiko liegt im Unbekannten: Untergrund, Gründung und verdeckte Schäden im Bestand. Zeigen sich dort Probleme, steigen Aufwand und Dauer. Deshalb prüfen wir vor dem Entwurf Baugrund und Altbergbau-Hinweise. Der Rest hängt von Fläche, Bauweise und Ausbau ab, das Honorar richtet sich nach der HOAI.
Welche Nachweise zum Untergrund sind in Witten sinnvoll?
Hilfreich ist eine Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg zu bergbaulichen Verhältnissen, gegebenenfalls ergänzt durch ein Baugrundgutachten. Beides zeigt, ob Hohlräume oder Setzungsrisiken zu erwarten sind. Die Ergebnisse fließen in die Statik und in den Bauantrag ein. Wir koordinieren diese Schritte mit den Fachleuten.
Wer begleitet in Witten eine Aufstockung von der Prüfung bis zum Bauantrag?
Gesucht ist ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung, der den Untergrund ernst nimmt und mit Statikern zusammenarbeitet. AJ Architekturbüro sitzt im benachbarten Bochum und ist für Termine vor Ort schnell in Witten. Alex Jaber ist Architekt AKNW und führt Machbarkeit, Entwurf, Fachplanung und Bauantrag in einer Hand zusammen.
Ihr Projekt in Witten
In Witten verbinden sich dörfliche und städtische Lagen. In Herbede, Durchholz oder Bommern stehen Einfamilienhäuser am Hang oberhalb der Ruhr, in Annen und der Innenstadt eher Gründerzeithäuser und Mehrfamilienhäuser. Ihre Eigentümer brauchen oft mehr Fläche, etwa für Kinder, Pflege oder ein Büro, und wollen dafür nicht ihr gewohntes Umfeld verlassen. Gerade bei Hanglagen an der Ruhr gehört auch die Entwässerung des Grundstücks zur Vorbereitung.
Wir beginnen mit dem Baurecht: Bebauungsplan, Abstandsflächen, Gebäudeklasse. Dann kommen Untergrund und Statik, denn in Witten ist bei bergbaulich vorbelastetem Gelände besondere Sorgfalt gefragt. Danach entwerfen wir die zusätzliche Etage, planen Brandschutz und Wärmeschutz und reichen den Bauantrag als bauvorlageberechtigte Architekten bei der Bauaufsicht der Stadt Witten ein. Wo möglich, setzen wir auf leichte Konstruktionen, die den Untergrund und die alte Gründung möglichst wenig zusätzlich belasten.
Betreutes Einsatzgebiet: Witten, Witten-Mitte, Annen, Bommern, Herbede, Heven, Rüdinghausen, Stockum, Durchholz, die Nachbarorte Bochum, Dortmund, Herdecke, Wetter (Ruhr), Sprockhövel und Hattingen und weitere Orte im Ennepe-Ruhr-Kreis.
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