Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Altbausanierung Witten – Gründerzeit, Hang und Muttental
Ob Wohnhaus an der Ruhr oder Bergarbeiterhaus nahe dem Muttental: Wir prüfen Baugrund und Bausubstanz, bevor es an den Grundriss geht.
Architekt AKNW · Kurze Wege ab Bochum · 23 Google-Bewertungen
Altbausanierung und Umbau im Bestand: Was wir für Sie planen
Bestandsaufnahme und Aufmaß
Wir erfassen Grundrisse, Konstruktion und sichtbare Schäden Ihres Altbaus und schaffen damit die belastbare Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Grundrissänderung
Wir öffnen Räume, versetzen Wände und ordnen Küche, Bad und Wohnbereiche neu, damit der Altbau zu Ihrem heutigen Alltag passt.
Tragende Wände und Statik
Bei Wanddurchbrüchen und Deckenöffnungen stimmen wir die Lastabtragung mit dem Statiker ab, damit Standsicherheit und Genehmigungsfähigkeit gegeben sind.
Energetische Sanierung nach GEG
Wir planen Dämmung, Fenster und Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz und stimmen sie mit dem Energieberater auf mögliche Förderungen ab.
Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
Bei geschützten Gebäuden oder Gestaltungssatzungen klären wir früh, was erlaubt ist, und stimmen die Maßnahmen mit den zuständigen Behörden ab.
Genehmigung und Ausführungsplanung
Wir erstellen Bauantrag und Ausführungspläne als bauvorlageberechtigter Architekt und koordinieren Handwerker und Fachplaner bis zur Fertigstellung.
Sanieren, ohne den Charakter des Altbaus zu verlieren
Ein Altbau ist selten ein Standardfall. Mauerwerk, Decken und Leitungen stammen aus unterschiedlichen Bauphasen, und vieles ist unter Putz und Dielen nicht zu sehen. Deshalb beginnt jede Sanierung bei uns mit einer sorgfältigen Bestandsaufnahme. Darauf bauen Grundrissidee, Statik, Energiekonzept und Genehmigung auf. Wir planen so, dass Sie in sinnvollen Abschnitten sanieren können, ohne später Fertiges wieder aufzureißen, und dass die Eigenheiten des Hauses erhalten bleiben, die es lebenswert machen.
• Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Schadensbild
• Grundrissänderung und Wanddurchbrüche
• Abstimmung mit Statiker und Fachplanern
• Energetisches Konzept nach GEG und Fördermittelcheck
• Klärung von Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
• Bauantrag, Ausführungsplanung und Koordination der Gewerke
So läuft Ihre Altbausanierung ab
Erstgespräch und Ortstermin
Wir besprechen Ihr Vorhaben und sehen uns das Gebäude vor Ort an. Dabei klären wir Ziele, Zustand und Rahmenbedingungen.
Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept
Wir nehmen den Bestand auf, bewerten Substanz und Schäden und entwickeln ein Konzept mit Prioritäten und möglichen Bauabschnitten.
Planung und Genehmigung
Wir erarbeiten Entwurf und Bauunterlagen, stimmen Statik und Energie ab und stellen den Bauantrag bei der zuständigen Behörde, sofern er nötig ist.
Ausführung und Begleitung
Wir erstellen die Ausführungspläne, begleiten die Handwerker und koordinieren Fachplaner, damit die Sanierung im Zeit- und Kostenrahmen bleibt.
Hanglage und Altbergbau: Was Witten von anderen Städten unterscheidet
In Witten treffen zwei Besonderheiten zusammen. Viele Wohnhäuser stehen in Hanglagen an der Ruhr, wo Hangwasser, Stützmauern und Gelände den Umbau bestimmen. Außerdem kann im Gebiet um das Muttental Altbergbau mit oberflächennahem Abbau relevant sein. Bei Eingriffen in Keller, Fundamente oder Anbauten empfiehlt sich deshalb eine Auskunft zu bergbaulichen Verhältnissen. Wir kombinieren Bestandsaufnahme, Geländeblick und Statik so, dass Feuchte und Setzungen früh erkannt werden, und planen darauf Grundriss und Dämmung. Das gibt Ihnen Sicherheit, bevor Sie in Ausbau und Dämmung investieren.
Altbausanierung in Witten: Wichtige Punkte vor Ort
Zuständige Behörde
Zuständig ist die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Witten, nicht der Ennepe-Ruhr-Kreis. Dort klären wir die Genehmigungspflicht und die erforderlichen Unterlagen. Gilt Denkmalschutz, wird außerdem die Denkmalbehörde Teil des Verfahrens. Wir sprechen die Behörde bei Unsicherheiten zur Genehmigungspflicht früh an. Gemeinsam mit Ihnen legen wir fest, welche Unterlagen zuerst benötigt werden.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Witten verbindet frühe Bergbaurelikte und Bergarbeiterhäuser im Muttental, Gründerzeitbebauung in der Innenstadt und Einfamilienhausgebiete in Hanglagen an der Ruhr. Im Muttental ist Altbergbau mit oberflächennahem Abbau besonders relevant. Vor Eingriffen in Fundament oder Keller raten wir zur Auskunft bei der Bezirksregierung Arnsberg. In der Innenstadt stehen Gründerzeithäuser mit Geschäftsflächen im Erdgeschoss, in den Randlagen eher Wohnhäuser mit Gärten.
Stadtteile und Anfahrt
Von unserem Büro in Bochum erreichen wir Witten in der Regel in etwa 20 Minuten über die A43. Ortstermine in Annen, Bommern, Herbede oder Heven sind gut organisierbar. Vor Ort schauen wir uns Hang, Entwässerung, Keller und Dach an, damit Sie die wichtigsten Fragen früh geklärt haben. Auch Heven, Stockum oder Durchholz liegen in einer kurzen Fahrt. Zusätzlich dokumentieren wir bei Hanglagen den Geländeverlauf, weil er später für Entwässerung und Gründung wichtig ist.
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Häufige Fragen zur Altbausanierung in Witten
Muss ich beim Umbau in Witten-Annen oder im Muttental Altbergbau beachten?
Das kann sinnvoll sein, besonders bei Anbauten, tieferen Fundamenten oder neuen Kellerräumen. Das Muttental gilt als Wiege des Ruhrbergbaus, dort ist oberflächennaher Abbau besonders relevant. Auskünfte erteilt die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in NRW. Wir empfehlen sie vor Planungsbeginn und berücksichtigen das Ergebnis im Entwurf.
Lohnt sich eine Altbausanierung gegenüber Abriss und Neubau?
Oft ja, wenn Tragwerk und Fundamente gesund sind. Die vorhandene Substanz spart Rohbaukosten, und viele Altbauten bieten Raumhöhen und Proportionen, die ein Neubau nicht erreicht. Entscheidend sind der Zustand der Bausubstanz, mögliche Schadstoffe und das Baurecht am Grundstück. Wir prüfen das vor einer Entscheidung und stellen beide Wege gegenüber.
Welche Pflichten gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz für Altbauten?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei Änderungen an Bauteilen bestimmte Mindeststandards, etwa bei Dach, Außenwand oder Fenstern. Beim Eigentümerwechsel eines Ein- oder Zweifamilienhauses können zudem Nachrüstpflichten greifen, zum Beispiel die Dämmung zugänglicher Geschossdecken. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt von Baujahr, Umfang der Maßnahme und Heizung ab. Wir klären das mit dem Energieberater, bevor wir planen.
Wie finde ich vor dem Kauf heraus, ob sich ein Altbau sanieren lässt?
Lassen Sie das Haus vor dem Kaufvertrag von einem Fachmann ansehen. Wir prüfen Konstruktion, Feuchte, Dach, Haustechnik und baurechtlichen Status, zum Beispiel ob Umbauten genehmigt wurden. Daraus ergibt sich eine realistische Einschätzung des Sanierungsumfangs. Als staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) begleitet Alex Jaber auch Besichtigungen vor dem Kauf.
Darf ich in Witten den Keller meines Hanghauses selbst trockenlegen oder ausbauen?
Feuchte im Keller hat meist Ursachen, die man zuerst klären sollte, etwa Hangwasser, defekte Abdichtung oder Leitungen. Ein Ausbau zu Wohnraum ist eine Nutzungsänderung und kann genehmigungspflichtig sein. Außerdem sind Raumhöhe, Belichtung und Rettungswege zu prüfen. Wir untersuchen die Ursache und planen die Lösung, bevor Sie in Sperrputz oder Ausbau investieren.
Was beeinflusst Kosten und Dauer einer Altbausanierung in Witten?
Kosten und Dauer hängen von Substanz, Hanglage und Baugrund ab. Muss das Gelände gesichert oder der Keller abgedichtet werden, steigt der Aufwand. Der Umfang der Genehmigung beeinflusst den Zeitplan. Das Honorar des Architekten orientiert sich an der HOAI, eine Einschätzung folgt nach der Besichtigung.
Welche Unterlagen verlangt die Bauaufsicht Witten bei einem Umbau?
Die Stadt Witten verlangt bei genehmigungspflichtigen Umbauten Bauantrag, Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und bautechnische Nachweise. In Hanglagen sind Schnitte mit Geländeverlauf wichtig. Wir erstellen diese Unterlagen und stimmen sie vorab mit Statiker und Energieberater ab.
Welcher Architekt hilft bei der Altbausanierung in Witten?
Sinnvoll ist ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung, Erfahrung bei Hang- und Bestandsbauten und kurzem Weg zu Ihnen. Das AJ Architekturbüro aus Bochum liegt nur eine kurze Fahrt von Witten entfernt und plant Altbausanierungen dort. Als Architekt AKNW und staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) beurteilt Alex Jaber Planung und Bauzustand zusammen.
Ihr Projekt in Witten
Typisch für Witten: Ein Gründerzeithaus in Witten-Mitte oder Annen, dessen Wohnungen zu klein geschnitten sind, oder ein Einfamilienhaus am Hang in Bommern oder Herbede mit feuchtem Keller. Auch kleine Bergarbeiterhäuser aus der frühen Bergbauzeit tauchen auf, die modernisiert werden sollen, ohne ihren Charakter zu verlieren. Manchmal liegen Schäden verdeckt hinter Putz oder Paneelen und zeigen sich erst beim Öffnen.
Wir beginnen mit Besichtigung und Bestandsaufnahme. In Hanglagen untersuchen wir Gelände, Entwässerung und Feuchte, bei älteren Häusern Holzbalkendecken und Mauerwerk. Danach entwickeln wir mit Statiker und Energieberater ein Konzept, das Ihre Wünsche und die baulichen Grenzen verbindet. Wo nötig, holen wir eine bergbauliche Auskunft ein, bevor tiefere Eingriffe geplant werden. Wir dokumentieren die Befunde mit Fotos und Maßen, damit Handwerker auf derselben Grundlage anbieten. Sie erhalten dazu ein Protokoll, das Sie auch Banken oder Förderstellen vorlegen können.
Betreutes Einsatzgebiet: Witten mit Witten-Mitte, Annen, Bommern, Herbede, Heven, Rüdinghausen, Stockum und Durchholz, dazu Bochum, Dortmund, Herdecke, Wetter (Ruhr), Sprockhövel, Hattingen und weitere Orte im Ennepe-Ruhr-Kreis.
Weitere Leistungen in Witten
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