Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Nachträgliche Baugenehmigung Dortmund – Mehrfamilienhaus und Altbau
Vermieter und Investoren in Dortmund wollen vor allem Planungssicherheit. Wir prüfen, welche Wohneinheiten und Ausbauten genehmigt sind und was sich nachholen lässt.
Architekt AKNW · Bausachverständiger (DESAG) · Büro in Bochum
Was wir bei ungenehmigten Bauteilen für Sie übernehmen
Bestandsaufnahme vor Ort
Wir messen das Gebäude maßstäblich auf und gleichen den tatsächlichen Zustand mit Baugenehmigung, Bauakte und Plänen ab.
Prüfung der Genehmigungsfähigkeit
Wir prüfen anhand von Bebauungsplan, Abstandsflächen, Stellplätzen und Brandschutz, ob und unter welchen Bedingungen eine nachträgliche Genehmigung realistisch ist.
Nachträglicher Bauantrag
Als bauvorlageberechtigter Architekt erstellen wir Bauvorlagen, Berechnungen und Baubeschreibung und reichen den nachträglichen Bauantrag bei der Bauaufsicht ein.
Abstimmung mit der Bauaufsicht
Bei Anhörung oder Ordnungsverfügung bereiten wir die Stellungnahme fachlich vor und sprechen das Vorgehen frühzeitig mit der zuständigen Behörde ab.
Fachplaner und Nachweise
Wo Standsicherheit, Brandschutz oder Wärmeschutz nachzuweisen sind, binden wir Statiker, Brandschutzplaner und Energieberater aus unserem Netzwerk ein.
Hauskauf mit Altlasten im Bestand
Vor dem Kauf prüfen wir, ob Anbauten, Dachausbau oder Nutzung eines Hauses vollständig genehmigt sind, und zeigen den Aufwand einer Legalisierung auf.
Erst den Bestand klären, dann nachträglich genehmigen
Ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau oder eine geänderte Nutzung ohne Baugenehmigung ist kein Einzelfall. Oft entsteht so etwas unbemerkt, etwa durch Vorbesitzer. Entscheidend ist ein geordnetes Vorgehen: Zuerst wird der Bestand sauber erfasst, dann geprüft, ob das Vorhaben nach geltendem Baurecht genehmigungsfähig ist. Erst danach folgt der nachträgliche Bauantrag, abgestimmt mit der Bauaufsicht. Das ersetzt keine Rechtsberatung, schafft aber die fachliche Grundlage für gute Entscheidungen.
• Dachausbau oder Gauben ohne Baugenehmigung
• Anbau, Wintergarten oder Garage ohne Genehmigung
• Nutzungsänderung ohne Genehmigung, etwa Gewerbe zu Wohnen
• Abweichungen von der erteilten Baugenehmigung
• Anhörungsschreiben oder Ordnungsverfügung der Bauaufsicht
• Hauskauf mit ungenehmigten Bauteilen
So läuft die nachträgliche Genehmigung ab
Erstgespräch und Aktenlage
Wir klären Ihre Situation, sichten vorhandene Unterlagen und prüfen, ob ein Schreiben der Bauaufsicht vorliegt und welche Fristen gelten.
Bestandsaufnahme und Prüfung
Wir nehmen das Gebäude auf und bewerten die Genehmigungsfähigkeit nach Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Sie erfahren offen, welche Chancen und Hürden bestehen.
Nachträglicher Bauantrag
Wir erstellen die Bauvorlagen, koordinieren nötige Nachweise mit Fachplanern und reichen den Antrag vollständig ein.
Abstimmung und Abschluss
Wir beantworten Rückfragen der Bauaufsicht, stimmen Auflagen ab und begleiten Sie bis zum Bescheid und gegebenenfalls zur Anpassung am Bau.
Mehrfamilienhäuser in Kreuzviertel und Nordstadt
In Dortmund spielen Gründerzeit- und Altbauquartiere wie das Kreuzviertel und die Nordstadt eine große Rolle. Dort wurden Dachgeschosse zu Wohnungen, Läden zu Büros oder Praxen und große Etagen zu mehreren Einheiten umgebaut. Für Eigentümer mehrerer Wohnungen ist das ein Risiko: Finanzierung, Verkauf und Versicherung setzen eine geordnete Genehmigungslage voraus. Wir erfassen alle Einheiten, ordnen sie der Genehmigung zu und prüfen Brandschutz, Rettungswege und Stellplatznachweis. Auf dieser Grundlage entscheiden Sie, ob Sie das Gebäude als Ganzes oder Einheit für Einheit nachträglich genehmigen lassen. Gerade bei Portfolios hilft ein gemeinsamer Fahrplan.
Legalisierung in Dortmund: Was Eigentümer wissen sollten
Zuständige Behörde
Für Dortmund ist die untere Bauaufsicht beim Bauordnungsamt der Stadt zuständig. Die Stadt hat den digitalen Bauantrag eingeführt, wie sie selbst mitgeteilt hat. Wir stimmen die Form der Einreichung vor Antragstellung ab. Anzuwenden ist die BauO NRW 2018. In den Gründerzeitvierteln kommen Fragen zu Schallschutz und Treppenräumen hinzu, in der Nordstadt besonders bei Nutzungsmischung.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Typisch sind Gründerzeit- und Altbauquartiere wie das Kreuzviertel und die Nordstadt, Zechen- und Werkssiedlungen in den Außenbezirken und der Wiederaufbau der Nachkriegszeit in der Innenstadt. In den Altbauvierteln geht es oft um Dachausbau und Wohneinheiten, in den Siedlungen um Anbauten, in der Innenstadt um Nutzungsfragen. Eine Auskunft zu bergbaulichen Verhältnissen kann bei Eingriffen in den Boden sinnvoll sein. In den Siedlungsbereichen von Huckarde oder Eving sind es oft Anbauten und Dachaufstockungen im Einfamilienhaus.
Stadtteile und Anfahrt
Von unserem Büro an der Herner Straße in Bochum sind es nach Dortmund rund 25 Minuten über A40 oder A43. Zum Aufmaß kommen wir nach Hörde, Hombruch, Aplerbeck, Huckarde, Lütgendortmund, Brackel, Eving und in die Innenstadt. Bei Mehrfamilienhäusern stimmen wir die Begehung der Wohnungen mit den Mietern ab. Für die Nachweise arbeiten wir mit Statikern, Brandschutzplanern und Energieberatern zusammen.
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Häufige Fragen zur nachträglichen Baugenehmigung in Dortmund
Kann ich in Dortmund mehrere ungenehmigte Wohneinheiten in einem Antrag legalisieren?
Ja, häufig ist ein gemeinsamer Antrag für das Gebäude sinnvoll, weil Brandschutz, Rettungswege und Stellplätze das ganze Haus betreffen. Ob das im Einzelfall der beste Weg ist, entscheidet die Prüfung. Wir erfassen alle Einheiten, bewerten sie zusammen und stimmen das Vorgehen mit der Bauaufsicht ab.
Was passiert, wenn die Bauaufsicht von einem ungenehmigten Bauteil erfährt?
Die Bauaufsicht prüft in der Regel zunächst den Sachverhalt und gibt Ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme. Danach entscheidet sie im Einzelfall, wie sie vorgeht, etwa mit der Aufforderung, einen Bauantrag nachzureichen. Weil Fristen laufen können, sollten Sie Schreiben der Behörde nicht liegen lassen, sondern früh die Unterlagen ordnen. Für rechtliche Fragen zu Ihrem Einzelfall ist ein Fachanwalt für Baurecht der richtige Ansprechpartner.
Ist ein ungenehmigter Bau automatisch nicht genehmigungsfähig?
Nein, das ist nicht automatisch so. Entscheidend ist, ob das Vorhaben dem geltenden Baurecht entspricht, also Bebauungsplan oder § 34 BauGB, Abstandsflächen, Stellplatznachweis und Brandschutz. Das lässt sich vor einem Antrag fachlich einschätzen. Eine Garantie gibt es nicht, denn die Entscheidung trifft die Bauaufsicht.
Was bringt eine Bestandsaufnahme vor dem nachträglichen Bauantrag?
Eine Bestandsaufnahme zeigt, was tatsächlich gebaut wurde und wo es von der Genehmigung abweicht. Nur so lässt sich einschätzen, ob ein nachträglicher Bauantrag Aussicht hat und welche Nachweise nötig sind. Sie verhindert außerdem, dass Pläne eingereicht werden, die mit dem Gebäude nicht übereinstimmen. Das spart Rückfragen und Zeit im Verfahren.
Darf ich in Dortmund ein Dachgeschoss vermieten, das nie genehmigt wurde?
Nein, ohne Genehmigung ist die Wohnnutzung nicht zulässig, auch wenn der Raum faktisch bewohnt ist. Die Vermietung kann zu Problemen mit Bauaufsicht, Versicherung und Mietern führen. Ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist, hängt von Raumhöhen, Brandschutz und Wärmeschutz ab. Wir prüfen das und stellen den Antrag als bauvorlageberechtigter Architekt.
Wovon hängen Aufwand und Dauer einer Legalisierung in Dortmund ab?
Entscheidend sind die Zahl der betroffenen Einheiten, die Qualität der vorhandenen Pläne und die geforderten Nachweise zu Brandschutz, Schallschutz und Stellplätzen. Bei großen Objekten verlängert sich die Prüfung beim Amt. Für das Architektenhonorar gilt die HOAI als Grundlage. Nach der Bestandsaufnahme grenzen wir den Aufwand für Ihr Objekt ein.
Wie läuft ein nachträglicher Antrag bei der Dortmunder Bauaufsicht ab?
Der Antrag mit den Bauvorlagen wird bei der Bauaufsicht eingereicht, die Dortmund auch digital anbietet. Das Amt prüft die Vollständigkeit, beteiligt bei Bedarf Fachstellen und fordert fehlende Unterlagen nach. Danach folgt der Bescheid, gegebenenfalls mit Auflagen. Wir halten die Rückfragen im Blick und koordinieren Statiker oder Brandschutzplaner, damit nichts liegen bleibt.
Welcher Architekt hilft in Dortmund bei mehreren ungenehmigten Wohneinheiten?
Gesucht ist ein bauvorlageberechtigter Architekt mit Erfahrung bei Mehrfamilienhäusern, Nutzungsänderung und Brandschutz. AJ Architekturbüro aus Bochum, geführt von Alex Jaber (Architekt AKNW, staatlich anerkannter Bausachverständiger DESAG), betreut Vermieter und Investoren in Dortmund. Wir beginnen mit Aufmaß und Prüfung.
Ihr Projekt in Dortmund
Dortmund ist die größte Stadt im Ruhrgebiet, und entsprechend häufig begegnen uns Mehrfamilienhäuser mit gewachsener Nutzung. Eigentümer übernehmen Häuser mit ausgebauten Dächern, geteilten Wohnungen oder gewerblichen Einheiten, die als Wohnung vermietet sind. Wer verkaufen oder umfinanzieren will, merkt dann, dass die Genehmigung nicht zum Bestand passt. Wer mehrere Objekte besitzt, profitiert davon, die Fälle gemeinsam zu betrachten und die Unterlagen einheitlich aufzubereiten.
Wir erstellen zunächst ein genaues Aufmaß aller Geschosse und vergleichen es mit den Genehmigungen. Danach prüfen wir, welche Einheiten genehmigungsfähig sind und welche Nachweise die Bauaufsicht erwartet. Ist der Weg frei, stellen wir den nachträglichen Bauantrag und sprechen ihn mit der Dortmunder Bauaufsicht ab. Die Entscheidung über die Genehmigung trifft die Behörde. Bei Käufen im Bestand prüfen wir ebenfalls, ob alle Einheiten, die im Mietvertrag stehen, auch genehmigt sind.
Betreutes Einsatzgebiet: Dortmund mit Innenstadt, Hörde, Hombruch, Aplerbeck, Huckarde, Lütgendortmund, Brackel und Eving, dazu Bochum, Castrop-Rauxel, Witten, Herdecke, Lünen, Schwerte und weitere Orte im östlichen Ruhrgebiet.
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