Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Altbausanierung Dortmund – Gründerzeit für Eigentümer und Investoren
Kreuzviertel, Nordstadt, Hörde: Wir planen Sanierungen, die Wohnungen neu ordnen und Altbaucharme mit heutigem Standard verbinden.
Architekt AKNW · Büro Bochum · 23 Google-Bewertungen
Altbausanierung und Umbau im Bestand: Was wir für Sie planen
Bestandsaufnahme und Aufmaß
Wir erfassen Grundrisse, Konstruktion und sichtbare Schäden Ihres Altbaus und schaffen damit die belastbare Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Grundrissänderung
Wir öffnen Räume, versetzen Wände und ordnen Küche, Bad und Wohnbereiche neu, damit der Altbau zu Ihrem heutigen Alltag passt.
Tragende Wände und Statik
Bei Wanddurchbrüchen und Deckenöffnungen stimmen wir die Lastabtragung mit dem Statiker ab, damit Standsicherheit und Genehmigungsfähigkeit gegeben sind.
Energetische Sanierung nach GEG
Wir planen Dämmung, Fenster und Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz und stimmen sie mit dem Energieberater auf mögliche Förderungen ab.
Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
Bei geschützten Gebäuden oder Gestaltungssatzungen klären wir früh, was erlaubt ist, und stimmen die Maßnahmen mit den zuständigen Behörden ab.
Genehmigung und Ausführungsplanung
Wir erstellen Bauantrag und Ausführungspläne als bauvorlageberechtigter Architekt und koordinieren Handwerker und Fachplaner bis zur Fertigstellung.
Sanieren, ohne den Charakter des Altbaus zu verlieren
Ein Altbau ist selten ein Standardfall. Mauerwerk, Decken und Leitungen stammen aus unterschiedlichen Bauphasen, und vieles ist unter Putz und Dielen nicht zu sehen. Deshalb beginnt jede Sanierung bei uns mit einer sorgfältigen Bestandsaufnahme. Darauf bauen Grundrissidee, Statik, Energiekonzept und Genehmigung auf. Wir planen so, dass Sie in sinnvollen Abschnitten sanieren können, ohne später Fertiges wieder aufzureißen, und dass die Eigenheiten des Hauses erhalten bleiben, die es lebenswert machen.
• Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Schadensbild
• Grundrissänderung und Wanddurchbrüche
• Abstimmung mit Statiker und Fachplanern
• Energetisches Konzept nach GEG und Fördermittelcheck
• Klärung von Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
• Bauantrag, Ausführungsplanung und Koordination der Gewerke
So läuft Ihre Altbausanierung ab
Erstgespräch und Ortstermin
Wir besprechen Ihr Vorhaben und sehen uns das Gebäude vor Ort an. Dabei klären wir Ziele, Zustand und Rahmenbedingungen.
Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept
Wir nehmen den Bestand auf, bewerten Substanz und Schäden und entwickeln ein Konzept mit Prioritäten und möglichen Bauabschnitten.
Planung und Genehmigung
Wir erarbeiten Entwurf und Bauunterlagen, stimmen Statik und Energie ab und stellen den Bauantrag bei der zuständigen Behörde, sofern er nötig ist.
Ausführung und Begleitung
Wir erstellen die Ausführungspläne, begleiten die Handwerker und koordinieren Fachplaner, damit die Sanierung im Zeit- und Kostenrahmen bleibt.
Gründerzeitblock und Wohnungsteilung für Eigentümer in Dortmund
Dortmund hat viele Gründerzeitblocks in Kreuzviertel und Nordstadt und Zechen- und Werkssiedlungen in den Außenbezirken. Für Eigentümer und Investoren stehen bei uns Wohnungsteilung, Dachgeschossausbau, Treppenhaus und Brandschutz im Vordergrund. Wer ein großes Altbauhaus erwirbt, möchte oft Wohnungen neu zuschneiden oder Gewerbe in Wohnraum wandeln. Das erfordert Statik, Schallschutz und Erschließung. Wir prüfen die Machbarkeit vor dem Kauf oder der Sanierung und entwickeln ein Konzept, das Aufwand und Ertrag ins Verhältnis setzt. Das schafft eine solide Grundlage für Finanzierung und Zeitplan.
Altbausanierung in Dortmund: Rahmen, Bebauung und Termine
Zuständige Behörde
Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Dortmund. Die Stadt hat einen digitalen Bauantrag eingeführt. Wer ein eingetragenes Baudenkmal besitzt, braucht darüber hinaus die Zustimmung der Denkmalbehörde. Wir klären Zuständigkeit und Verfahren vor dem Entwurf. Bei Mehrfamilienhäusern prüft die Stadt häufig Brandschutz und Stellplätze besonders genau.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Dortmund kennt Gründerzeit- und Altbauquartiere wie Kreuzviertel und Nordstadt, Zechen- und Werkssiedlungen in den Außenbezirken und Nachkriegs-Wiederaufbau in der Innenstadt. Typisch sind kleinteilige Grundrisse, Holzbalkendecken und Dachböden mit Ausbaupotenzial. Eine Auskunft zu bergbaulichen Verhältnissen kann bei tieferen Eingriffen sinnvoll sein. In den Außenbezirken wie Huckarde oder Eving stehen Siedlungshäuser, in Hörde und Hombruch gemischte Wohnlagen. Besonders in Nordstadt und Hörde sind Hinterhäuser und Seitenflügel verbreitet, bei denen Belichtung und Erschließung früh geprüft werden sollten.
Stadtteile und Anfahrt
Von unserem Büro in Bochum sind es in der Regel etwa 25 Minuten nach Dortmund über die A40 oder A43. Ortstermine in Kreuzviertel, Nordstadt, Hörde oder Hombruch sind gut zu organisieren. Bei Mehrfamilienhäusern sehen wir Keller, Treppenhaus, Dach und mehrere Wohnungen an. Bei größeren Objekten planen wir einen zweiten Termin für Detailaufnahmen ein.
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Häufige Fragen zur Altbausanierung in Dortmund
Lässt sich ein Gründerzeitblock in Dortmund in mehr Wohnungen aufteilen?
Oft ja, wenn Statik, Erschließung und Brandschutz mitspielen. Eine Aufteilung verändert Treppenhaus, Rettungswege und Schallschutz und ist in der Regel genehmigungspflichtig. Außerdem sind Stellplatznachweis und Bebauungsplan zu prüfen. Wir untersuchen die Machbarkeit vorab und zeigen, welche Wohnungszahl sich sinnvoll realisieren lässt.
Lohnt sich eine Altbausanierung gegenüber Abriss und Neubau?
Oft ja, wenn Tragwerk und Fundamente gesund sind. Die vorhandene Substanz spart Rohbaukosten, und viele Altbauten bieten Raumhöhen und Proportionen, die ein Neubau nicht erreicht. Entscheidend sind der Zustand der Bausubstanz, mögliche Schadstoffe und das Baurecht am Grundstück. Wir prüfen das vor einer Entscheidung und stellen beide Wege gegenüber.
Welche Pflichten gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz für Altbauten?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei Änderungen an Bauteilen bestimmte Mindeststandards, etwa bei Dach, Außenwand oder Fenstern. Beim Eigentümerwechsel eines Ein- oder Zweifamilienhauses können zudem Nachrüstpflichten greifen, zum Beispiel die Dämmung zugänglicher Geschossdecken. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt von Baujahr, Umfang der Maßnahme und Heizung ab. Wir klären das mit dem Energieberater, bevor wir planen.
Wie finde ich vor dem Kauf heraus, ob sich ein Altbau sanieren lässt?
Lassen Sie das Haus vor dem Kaufvertrag von einem Fachmann ansehen. Wir prüfen Konstruktion, Feuchte, Dach, Haustechnik und baurechtlichen Status, zum Beispiel ob Umbauten genehmigt wurden. Daraus ergibt sich eine realistische Einschätzung des Sanierungsumfangs. Als staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) begleitet Alex Jaber auch Besichtigungen vor dem Kauf.
Darf ich als Eigentümer in Dortmund eine Altbauwohnung in zwei Einheiten teilen?
Eine Teilung ist baurechtlich und teilungsrechtlich relevant. Neue Wohnungen benötigen eigene Erschließung, Brandschutz und Schallschutz, und die Bauaufsicht muss meist beteiligt werden. Außerdem sind Stellplätze und die Teilungserklärung zu prüfen. Wir klären, was bei Ihrem Haus möglich ist, und stellen den Antrag, wenn er erforderlich ist.
Was beeinflusst Kosten und Dauer bei der Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Dortmund?
Wichtig sind Zahl der Wohnungen, Zustand von Dach, Fassade und Leitungen sowie der Ausbaustandard. Bei Investoren spielt zusätzlich die Taktung der Bauabschnitte eine Rolle. Als Grundlage für unser Honorar dient die HOAI. Konkrete Zahlen folgen nach der Bestandsaufnahme und einer Grobkostenschätzung.
Kann ich den Bauantrag in Dortmund digital einreichen?
Die Stadt Dortmund hat nach eigenen Angaben den digitalen Bauantrag eingeführt. Inhaltlich entsprechen die Unterlagen dem klassischen Antrag mit Lageplan, Zeichnungen, Baubeschreibung und Nachweisen. Wir bereiten alles digital auf und reichen es über den passenden Weg ein, wenn eine Genehmigung nötig ist.
Welcher Architekt unterstützt bei der Altbausanierung in Dortmund?
Für Investoren und Eigentümer zählen Bauvorlageberechtigung, Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und eine verlässliche Erreichbarkeit. Das AJ Architekturbüro aus Bochum plant Altbausanierungen in Dortmund. Mit Alex Jaber arbeitet ein Architekt AKNW, der als Bausachverständiger (DESAG) auch den Zustand eines Objekts vor dem Kauf prüfen kann.
Ihr Projekt in Dortmund
Typisch in Dortmund: Ein Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit im Kreuzviertel oder in der Nordstadt, das ein Investor erwerben oder entwickeln möchte. Der Zustand ist unklar, die Wohnungsgrundrisse sind überholt, im Dach liegt ungenutztes Potenzial. Häufig sind Eigentümer zugleich Vermieter und möchten Sanierung und Mieterwechsel sinnvoll verbinden. Gerade bei größeren Objekten fehlen Pläne oder sind veraltet, was eine neue Aufnahme nötig macht.
Wir prüfen zuerst Machbarkeit und Substanz. Danach klären wir Genehmigungspflicht, Brandschutz, Schallschutz und Stellplätze und entwickeln ein Konzept mit Wohnungszuschnitten und Bauabschnitten. Statiker und Energieberater arbeiten mit uns, damit Hülle, Heizung und Grundriss zusammenpassen. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage für Ihre Kalkulation. Wir koordinieren die Gewerke und halten Termine nach, damit Wohnungen schnell wieder vermietet werden können. Wenn Sie als Investor kalkulieren, liefern wir Mengen und Leistungsbeschreibungen, die Sie für Angebote nutzen können.
Betreutes Einsatzgebiet: Dortmund mit Innenstadt, Kreuzviertel, Nordstadt, Hörde, Hombruch, Aplerbeck, Huckarde, Lütgendortmund, Brackel und Eving, dazu Bochum, Castrop-Rauxel, Witten, Herdecke, Lünen, Schwerte und weitere Orte im Ruhrgebiet.
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