Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Altbausanierung Hattingen – Fachwerk nach Altstadtsatzung
Steile Dächer, dunkle Balken, weiße Gefache: In Hattingen entscheiden die Regeln der Altstadt mit. Wir planen Ihre Sanierung innerhalb dieses Rahmens.
Architekt AKNW · Anfahrt ab Bochum · 23 Google-Bewertungen
Altbausanierung und Umbau im Bestand: Was wir für Sie planen
Bestandsaufnahme und Aufmaß
Wir erfassen Grundrisse, Konstruktion und sichtbare Schäden Ihres Altbaus und schaffen damit die belastbare Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Grundrissänderung
Wir öffnen Räume, versetzen Wände und ordnen Küche, Bad und Wohnbereiche neu, damit der Altbau zu Ihrem heutigen Alltag passt.
Tragende Wände und Statik
Bei Wanddurchbrüchen und Deckenöffnungen stimmen wir die Lastabtragung mit dem Statiker ab, damit Standsicherheit und Genehmigungsfähigkeit gegeben sind.
Energetische Sanierung nach GEG
Wir planen Dämmung, Fenster und Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz und stimmen sie mit dem Energieberater auf mögliche Förderungen ab.
Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
Bei geschützten Gebäuden oder Gestaltungssatzungen klären wir früh, was erlaubt ist, und stimmen die Maßnahmen mit den zuständigen Behörden ab.
Genehmigung und Ausführungsplanung
Wir erstellen Bauantrag und Ausführungspläne als bauvorlageberechtigter Architekt und koordinieren Handwerker und Fachplaner bis zur Fertigstellung.
Sanieren, ohne den Charakter des Altbaus zu verlieren
Ein Altbau ist selten ein Standardfall. Mauerwerk, Decken und Leitungen stammen aus unterschiedlichen Bauphasen, und vieles ist unter Putz und Dielen nicht zu sehen. Deshalb beginnt jede Sanierung bei uns mit einer sorgfältigen Bestandsaufnahme. Darauf bauen Grundrissidee, Statik, Energiekonzept und Genehmigung auf. Wir planen so, dass Sie in sinnvollen Abschnitten sanieren können, ohne später Fertiges wieder aufzureißen, und dass die Eigenheiten des Hauses erhalten bleiben, die es lebenswert machen.
• Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Schadensbild
• Grundrissänderung und Wanddurchbrüche
• Abstimmung mit Statiker und Fachplanern
• Energetisches Konzept nach GEG und Fördermittelcheck
• Klärung von Denkmalschutz und Gestaltungssatzung
• Bauantrag, Ausführungsplanung und Koordination der Gewerke
So läuft Ihre Altbausanierung ab
Erstgespräch und Ortstermin
Wir besprechen Ihr Vorhaben und sehen uns das Gebäude vor Ort an. Dabei klären wir Ziele, Zustand und Rahmenbedingungen.
Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept
Wir nehmen den Bestand auf, bewerten Substanz und Schäden und entwickeln ein Konzept mit Prioritäten und möglichen Bauabschnitten.
Planung und Genehmigung
Wir erarbeiten Entwurf und Bauunterlagen, stimmen Statik und Energie ab und stellen den Bauantrag bei der zuständigen Behörde, sofern er nötig ist.
Ausführung und Begleitung
Wir erstellen die Ausführungspläne, begleiten die Handwerker und koordinieren Fachplaner, damit die Sanierung im Zeit- und Kostenrahmen bleibt.
Fachwerk und Gestaltungssatzung: Spielräume in der Altstadt
Die Hattinger Altstadt innerhalb der Stadtmauer ist geprägt von Fachwerk, steilen Satteldächern mit Tonpfannen und kleinen Gassen. Für Eigentümer bedeutet das: Die Gestaltungssatzung der Altstadt regelt unter anderem Dachneigung, Dachdeckung, Fachwerkfarben, Gauben, Fenster und Werbeanlagen. Dazu kann eine denkmalrechtliche Erlaubnis nötig sein. Fachwerk braucht außerdem eine andere Dämmstrategie als Massivbau, weil Feuchte im Holz Schäden verursacht. Wir planen deshalb diffusionsoffen und mit Bedacht auf die Konstruktion. Das schont das Fachwerk und hält die Konstruktion trocken. Wir arbeiten mit Fachbetrieben zusammen, die Fachwerkreparaturen kennen, und stimmen Materialien auf die Satzung ab.
Altbausanierung in Hattingen: Satzung, Behörde und Anfahrt
Zuständige Behörde
Zuständig ist die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Hattingen. Der Ennepe-Ruhr-Kreis ist hierfür nicht zuständig. In der Altstadt kommt die Denkmalbehörde dazu, weil viele Maßnahmen zusätzlich nach dem Denkmalschutzgesetz NRW erlaubnispflichtig sind. Wir bündeln die Anträge, sodass Bauaufsicht und Denkmalbehörde nicht getrennt von Ihnen angeschrieben werden müssen.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Hattingen bietet die historische Fachwerk-Altstadt innerhalb der spätmittelalterlichen Stadtmauer, steile Satteldächer mit roten oder schwarzen Tonpfannen, teils auch Schiefer, und Ein- und Zweifamilienhausgebiete auf den Ruhrhöhen. Die Gestaltungssatzung der Altstadt von 2006 verlangt unter anderem Eichenfachwerk mit dunklen Balken und weißen Gefachen. Außerhalb der Altstadt, etwa in Welper oder auf den Ruhrhöhen, gelten meist weniger Vorgaben, dort stehen Dämmung und Anbau im Vordergrund. Außerhalb der Altstadt gelten meist die allgemeinen Regeln der Landesbauordnung, bei Einfamilienhäusern an den Hängen sind Energiefragen oft wichtiger als Gestaltungsfragen.
Stadtteile und Anfahrt
Von unserem Büro in Bochum sind es in der Regel etwa 25 bis 30 Minuten nach Hattingen über die A43 und Bochum-Süd. Ortstermine in der Altstadt, in Welper oder Blankenstein lassen sich einplanen. Wir bringen Messgerät und Kamera mit und dokumentieren Holzbauteile, Dachstuhl und Keller. Bei Blankenstein und Niederwenigern kalkulieren wir etwas mehr Fahrzeit ein.
Sie haben ein Projekt oder weitere Fragen?
Schnelle Rückmeldung · Persönliche Beratung · Unverbindlich
Häufige Fragen zur Altbausanierung in Hattingen
Welche Vorgaben gelten für mein Fachwerkhaus in der Hattinger Altstadt?
Für die Altstadt gilt eine Gestaltungssatzung der Stadt Hattingen aus dem Jahr 2006. Sie enthält Vorgaben zu Fachwerk, Dachneigung zwischen 45 und 60 Grad, Dachdeckung, Gauben, Fenstern und Werbeanlagen. Viele Maßnahmen sind zusätzlich denkmalrechtlich erlaubnispflichtig. Wir prüfen vor dem Entwurf, was bei Ihrem Haus gilt.
Lohnt sich eine Altbausanierung gegenüber Abriss und Neubau?
Oft ja, wenn Tragwerk und Fundamente gesund sind. Die vorhandene Substanz spart Rohbaukosten, und viele Altbauten bieten Raumhöhen und Proportionen, die ein Neubau nicht erreicht. Entscheidend sind der Zustand der Bausubstanz, mögliche Schadstoffe und das Baurecht am Grundstück. Wir prüfen das vor einer Entscheidung und stellen beide Wege gegenüber.
Welche Pflichten gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz für Altbauten?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei Änderungen an Bauteilen bestimmte Mindeststandards, etwa bei Dach, Außenwand oder Fenstern. Beim Eigentümerwechsel eines Ein- oder Zweifamilienhauses können zudem Nachrüstpflichten greifen, zum Beispiel die Dämmung zugänglicher Geschossdecken. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt von Baujahr, Umfang der Maßnahme und Heizung ab. Wir klären das mit dem Energieberater, bevor wir planen.
Wie finde ich vor dem Kauf heraus, ob sich ein Altbau sanieren lässt?
Lassen Sie das Haus vor dem Kaufvertrag von einem Fachmann ansehen. Wir prüfen Konstruktion, Feuchte, Dach, Haustechnik und baurechtlichen Status, zum Beispiel ob Umbauten genehmigt wurden. Daraus ergibt sich eine realistische Einschätzung des Sanierungsumfangs. Als staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) begleitet Alex Jaber auch Besichtigungen vor dem Kauf.
Darf ich in Hattingen die Fenster meines Fachwerkhauses selbst austauschen?
In der Altstadt nicht ohne Weiteres. Fenster fallen unter die Gestaltungssatzung und unterliegen häufig der Denkmalpflege, deshalb sind Form, Teilung und Material meist vorgegeben. Ein Austausch auf eigene Faust kann zur Rückbauforderung führen. Wir prüfen die Satzung und stimmen den Entwurf mit der Stadt ab, bevor Sie bestellen.
Wie lange dauert die Sanierung eines Fachwerkhauses in Hattingen und was beeinflusst die Kosten?
Fachwerk braucht mehr Zeit und Sorgfalt als ein Massivbau, weil Holz, Gefache und Putz einzeln beurteilt werden müssen. Hinzu kommen Abstimmungen mit der Denkmalbehörde und der Stadt. Kosten steigen mit dem Umfang an Holzreparaturen und dem Standard der Haustechnik. Das Honorar orientiert sich an der HOAI.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Umbau in der Hattinger Altstadt?
Neben dem Bauantrag mit Lageplan, Zeichnungen, Baubeschreibung und Nachweisen sind in der Altstadt Angaben zu Material und Farbe wichtig. Für denkmalrechtliche Fragen kommen Fotos und Detailzeichnungen hinzu. Wir stellen diese Unterlagen so zusammen, dass Stadt und Denkmalbehörde sie gemeinsam prüfen können.
Welcher Architekt hilft bei der Sanierung eines Fachwerkhauses in Hattingen?
Wählen Sie jemanden mit Bauvorlageberechtigung, Erfahrung mit Fachwerk und Denkmalfragen und kurzer Anreise. Das AJ Architekturbüro aus Bochum plant Altbausanierungen in Hattingen. Mit Alex Jaber arbeitet ein staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) im Büro, der Holzschäden und Feuchte fachlich einordnen kann.
Ihr Projekt in Hattingen
Typisch für Hattingen: Ein Fachwerkhaus an Obermarkt, Untermarkt oder Kirchstraße, das Eigentümer gekauft haben, weil es Charakter hat. Dann zeigen sich Risse in den Gefachen, feuchte Schwellen und ein Dach, das erneuert werden müsste. Dazu kommt die Frage, wie viel in der Altstadt überhaupt verändert werden darf. Viele Eigentümer unterschätzen, wie stark die Satzung Dach, Fenster und Farbwahl einschränkt.
Wir nehmen das Haus auf und lassen Holzbauteile prüfen. Gleichzeitig holen wir die Vorgaben von Stadt und Denkmalbehörde ein. Daraus entsteht ein Konzept, das Reparaturen, Dämmung und Haustechnik in eine Reihenfolge bringt. Wir planen so, dass Sie nicht nachträglich Fassade oder Dach anpassen müssen, weil ein Detail der Satzung widerspricht. So entsteht ein Konzept, das in Abschnitten umgesetzt werden kann und die Altstadtregeln von Anfang an berücksichtigt.
Betreutes Einsatzgebiet: Hattingen mit Altstadt/Mitte, Welper, Blankenstein, Niederwenigern, Holthausen, Bredenscheid, Winz-Baak und Elfringhausen, dazu Bochum, Witten, Sprockhövel, Essen, Velbert und weitere Orte im Ennepe-Ruhr-Kreis.
Weitere Leistungen in Hattingen
Vorheriger Standort
Nächster Standort