Architekt AKNW · Bauvorlageberechtigt
Bausachverständiger Essen – vom Siedlungshaus bis zur Villa
Essen hat sehr unterschiedliche Gebäudetypen. Wir beurteilen Bestand, Schäden und Wert Ihres Objekts so, dass der Maßstab zum Haus passt.
Staatlich anerkannt (DESAG) · Architekt AKNW · 23 Google-Bewertungen
Gutachten und Beratung rund um Bausubstanz und Immobilienwert
Bauschäden-Gutachten
Wir erfassen Risse, Setzungen, Durchfeuchtung und Konstruktionsmängel, ordnen die Ursache ein und beschreiben mögliche Sanierungswege nachvollziehbar.
Feuchte- und Schimmelursachen
Statt nur Symptome zu behandeln, suchen wir die Quelle der Feuchte und bewerten, ob Bauteile, Lüftung oder Abdichtung die eigentliche Ursache sind.
Kaufberatung und Hauskauf-Begleitung
Vor der Unterschrift beim Notar prüfen wir das Objekt vor Ort und zeigen Ihnen, welche Mängel und Folgekosten Sie beim Kauf einkalkulieren sollten.
Immobilienbewertung und Verkehrswert
Für Kauf, Verkauf, Erbe oder Auseinandersetzung ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie nachvollziehbar und mit Blick auf den tatsächlichen Gebäudezustand.
Bauabnahme und Mängelfeststellung
Bei der Abnahme von Neubau, Umbau oder Sanierung dokumentieren wir sichtbare Mängel sauber und unterstützen Sie dabei, diese gegenüber der Baufirma zu benennen.
Sanierungsempfehlung und Priorisierung
Aus den Befunden leiten wir ab, welche Maßnahmen dringend sind, welche warten können und welche Fachplaner oder Gewerke sinnvoll hinzugezogen werden.
So arbeiten wir als Bausachverständiger
Alex Jaber ist Architekt (AKNW), Master of Science in Architektur und Projektentwicklung sowie staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden und Immobilienbewertung. Das heißt: Wir beurteilen ein Gebäude nicht nur nach dem Schadensbild, sondern auch nach Konstruktion, Baujahr, Genehmigungslage und Sanierungsfähigkeit. Ein Gutachten entsteht unabhängig von Bauleistungen, die jemand verkaufen möchte. Sie erhalten eine verständliche Dokumentation mit Fotos, Befunden und klarer Einordnung, mit der Sie Entscheidungen treffen können.
• Ortstermin mit Sichtprüfung und Fotodokumentation
• Einordnung von Schäden nach Ursache und Dringlichkeit
• Prüfung von Konstruktion, Baujahr und Bauunterlagen
• Bewertung der Sanierungsfähigkeit und des Wertes
• Verständlicher schriftlicher Bericht mit Empfehlungen
• Abstimmung mit Statiker, Energieberater oder Brandschutzplaner bei Bedarf
Vom Erstgespräch zum Gutachten
Erstgespräch und Auftragsklärung
Sie schildern uns das Objekt und Ihre Frage. Wir klären, welche Art von Gutachten sinnvoll ist, und stimmen Umfang, Ablauf und Termin ab.
Ortstermin und Bestandsaufnahme
Vor Ort sichten wir das Gebäude, dokumentieren Schäden mit Fotos und Messwerten und sprechen mit Ihnen über Auffälligkeiten und Vorgeschichte.
Auswertung und Ursachenanalyse
Wir werten Befunde und vorhandene Unterlagen aus, ordnen die Ursachen fachlich ein und prüfen, welche Maßnahmen oder Fachplaner nötig sind.
Gutachten und Besprechung
Sie erhalten das schriftliche Gutachten und besprechen es mit uns. Auf Wunsch begleiten wir Sie bei den nächsten Schritten.
Hochwertiger Altbestand: Wert und Pflegebedarf zusammen denken
In Essen reicht die Bandbreite von der Gartenstadt Margarethenhöhe über Gründerzeitviertel wie Rüttenscheid bis zu Villen im Süden, etwa in Bredeney und Werden. Bei hochwertigen Altbauten hängt der Wert stark vom Pflegezustand ab: Stuck, Holzfenster, Dachstuhl, Natursteinsockel und die Substanz der Decken. Kleine Versäumnisse, etwa ein undichter Anschluss am Erker, können große Folgeschäden verursachen. Wir bewerten das Gebäude als Ganzes, trennen Substanzmängel von Schönheitsmängeln und benennen, was fachgerechte Instandsetzung bedeutet. Das ist wichtig für Käufer, die Wert erhalten wollen, und für Verkäufer, die einen tragfähigen Preis brauchen.
Gutachten in Essen: Ihre Bauaufsicht, Bebauung und Termine
Zuständige Behörde
Zuständig ist die Bauaufsicht der Stadt Essen (Bauordnungsamt); die genaue Amtsbezeichnung sollten Sie bei der Stadt erfragen. Dort können Sie Bauakten zu Ihrem Haus anfordern, die bei Altbauten oft Umbauten und Erweiterungen dokumentieren. Es gilt die BauO NRW 2018. Bei Eigentumswohnungen lohnt außerdem der Blick in die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft.
Typische Bebauung und Ausgangslagen
Essen bietet die Gartenstadt Margarethenhöhe, ein Krupp-Siedlungsprojekt ab 1909, Gründerzeitquartiere wie Rüttenscheid und Holsterhausen, Villen und Einfamilienhäuser im Süden sowie Zechen- und Werkssiedlungen im Norden. Die Einordnung dieser Gebäude erfordert Gespür für Epoche und Konstruktion. Bei Gebäuden im früheren Steinkohlenrevier kann eine Anfrage zu bergbaulichen Verhältnissen bei der Bezirksregierung Arnsberg (Abteilung Bergbau und Energie) sinnvoll sein, vor allem im Essener Norden und bei Rissbildung. Im Süden mit Villen spielen eher Hanglage und Dachstuhl eine Rolle.
Stadtteile und Anfahrt
Wir besuchen Objekte in Rüttenscheid, Werden, Kettwig, Steele, Kray, Bredeney, Altenessen und Holsterhausen. Die Anfahrt von unserem Büro in Bochum dauert nach grober Schätzung etwa 25 Minuten über die A40. Wir stimmen den Termin so ab, dass Sie in Ruhe durch das Haus geführt werden, und planen bei größeren Villen entsprechend mehr Zeit für Dach, Keller und Außenanlagen ein.
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Häufige Fragen zum Bausachverständigen in Essen
Wie bewerten Sie Villen und besondere Altbauten in Essen?
Bei hochwertigen oder besonderen Gebäuden berücksichtigen wir neben Lage und Größe vor allem Bausubstanz, Ausstattung und den Instandsetzungsbedarf. Eine Villa mit gepflegtem Dachstuhl ist anders zu bewerten als eine mit Feuchteschäden im Mauerwerk. Steht das Haus unter Denkmalschutz, weisen wir darauf hin, dass dies den Wert und die Sanierungsmöglichkeiten beeinflusst. Die denkmalrechtliche Auskunft erteilt die Stadt.
Woran erkenne ich einen qualifizierten Bausachverständigen?
Achten Sie auf einen nachvollziehbaren Qualifikationsnachweis, etwa eine Zertifizierung nach DESAG, und auf eine bauliche Grundausbildung als Architekt oder Bauingenieur. Die Bezeichnung Sachverständiger ist nicht einheitlich geschützt, deshalb lohnt der Blick auf Nachweise und Referenzen. Wichtig ist auch die Unabhängigkeit: Ein Gutachter sollte Ihnen nicht gleichzeitig die Sanierung verkaufen wollen. Alex Jaber ist Architekt AKNW und staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG) für Bauschäden und Immobilienbewertung.
Wie läuft eine Begutachtung vor Ort ab und was erhalte ich?
Nach einem kurzen Vorgespräch begehen wir das Objekt, dokumentieren den Zustand mit Fotos und Messungen und sprechen mit Ihnen über Vorgeschichte und Auffälligkeiten. Danach erhalten Sie ein schriftliches Gutachten mit Befunden, Ursacheneinordnung und Empfehlungen. Wir erklären Ihnen das Ergebnis in einem Gespräch, damit Sie die nächsten Schritte sicher entscheiden können.
Wie lange dauert ein Gutachten und wie schnell bekomme ich einen Termin?
Das hängt vom Umfang ab: Eine Kaufberatung vor Ort ist schneller erledigt als ein ausführliches Schadensgutachten oder eine Verkehrswertermittlung mit Unterlagenprüfung. Auch die aktuelle Auslastung spielt eine Rolle. Wenn ein Schaden akut ist oder ein Notartermin ansteht, nennen Sie uns das gleich im Erstgespräch, dann stimmen wir Termin und Ablauf darauf ab.
Darf ich in Essen eine Wohnung im Altbau ohne Gutachten kaufen?
Ja, das ist rechtlich möglich. Bei Altbauwohnungen sollten Sie aber das Gemeinschaftseigentum mitdenken, denn Dach, Fassade und Leitungen betreffen Sie anteilig. Fragen Sie nach Protokollen der Eigentümerversammlungen und der Rücklage. Wir prüfen Wohnung und Haus und sagen Ihnen, welche Instandsetzungen absehbar sind.
Welche Faktoren bestimmen Aufwand und Dauer eines Gutachtens in Essen?
Wesentlich sind Objektart, Größe, Zustand, Baujahr und Umfang der Unterlagen. Eine Villa mit mehreren Bauphasen braucht mehr Zeit als eine Eigentumswohnung mit klarer Aktenlage. Soll das Gutachten auch eine Wertermittlung enthalten, wird der Aufwand größer. Wir stimmen den Umfang vorab mit Ihnen ab und planen die Anfahrt aus Bochum mit ein.
Welche Unterlagen der Stadt Essen helfen bei einem Altbau-Gutachten?
Hilfreich sind Bauakte mit Baugenehmigungen und Plänen, Hinweise zu Denkmalschutz oder Gestaltungsvorgaben und, bei Eigentumswohnungen, die Teilungserklärung. Die Stadt Essen gibt auf Anfrage Auskunft, ob Unterlagen vorliegen. Auch Rechnungen früherer Sanierungen sind nützlich. Wir stellen mit Ihnen zusammen, was fehlt.
Welcher Gutachter ist in Essen für Villen und Altbauten geeignet?
Wählen Sie jemanden mit baulicher Qualifikation, Erfahrung mit älteren und besonderen Gebäuden und einer anerkannten Zertifizierung. Wichtig sind außerdem Unabhängigkeit und kurze Reaktionszeiten. Das AJ Architekturbüro aus Bochum betreut Objekte in Essen vom Siedlungshaus bis zur Villa. Verantwortlich ist Alex Jaber, Architekt AKNW und staatlich anerkannter Bausachverständiger (DESAG).
Ihr Projekt in Essen
In Essen liegen Welten zwischen zwei Häusern, die beide als Altbau inseriert werden. Die Etagenwohnung in Rüttenscheid, die Gründerzeitvilla in Bredeney und das Siedlungshaus in der Margarethenhöhe haben unterschiedliche Konstruktionen, andere Schwachstellen und völlig verschiedene Käufer. Ein pauschaler Preis pro Quadratmeter wird dem selten gerecht, und wer zu schnell kauft oder verkauft, verschenkt schnell Geld.
Wir besichtigen das Objekt und passen die Prüfung an den Typ an: Bei einer Gründerzeitwohnung achten wir auf Decken, Elektrik und Feuchte im Keller, bei einer Villa auf Dach, Fassade und Haustechnik, bei einem Siedlungshaus auf Anbauten und Gestaltungsvorgaben. Das Ergebnis ist ein Gutachten, das Zustand, Instandhaltungsbedarf und, wenn gewünscht, den Verkehrswert zusammenführt. Dabei erklären wir verständlich, welche Mängel kosmetisch und welche substanziell sind. Auch Eigentümergemeinschaften in Essen nutzen unsere Einschätzung, wenn es um Schäden am Gemeinschaftseigentum geht.
Betreutes Einsatzgebiet: Essen mit Rüttenscheid, Werden, Kettwig, Steele, Kray, Bredeney, Altenessen und Holsterhausen, dazu Bochum, Gelsenkirchen, Hattingen, Mülheim an der Ruhr und Velbert.
Weitere Leistungen in Essen
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